Mietrecht von A bis Z
Der Vermieter muss mögliche Gefahrquellen beseitigen
Jeder, der irgendeine Gefahrenquelle schafft, muss die notwendigen Vorkehrungen treffen, damit Dritte nicht zu schaden kommen. Diese so genannte Verkehrssicherungspflicht des Vermieters erstreckt sich auf die vermietete Wohnung und auf die Gemeinschaftsflächen, d.h. das Treppenhaus, den Hof oder den Garten. Um eine Gefährdung der Mieter zu verhindern, ist der Vermieter verpflichtet, alle Einrichtungen wie Gasleitungen, Elektroanlagen, Fahrstühle etc. regelmäßig zu prüfen.
Ob der Vermieter die Mieträume instandsetzen muss oder für beschädigtes Mietereigentum Schadenersatz zu leisten hat, ist von verschiedenen Voraussetzungen abhängig. Durchschlägt ein Meteorit die Wohnungszimmerdecke und gleichzeitig den Wohnzimmertisch des Mieters, so ist der Vermieter dafür sicher nicht verantwortlich. Gleichwohl muss er die Mietsache, nämlich die Decke reparieren.
Wer Schadenersatz will, muss die Beschädigung beweisen
von Steffen Hennings
Im Zivilprozess gilt allgemein der Grundsatz, dass der Kläger, der vor Gericht Schadenersatz verlangt, die Verursachung des Schadens durch den Beklagten beweisen muss. So hat der Bundesgerichtshof z. B. mit Beschluss vom 25.01.2006 entschieden, dass der Mieter, der vom Vermieter Schadenersatz für sein beschädigtes Inventar verlangt, den Nachweis erbringen muss, dass der Vermieter die Schadensursache gesetzt hat. Dies gilt selbst dann, wenn das Mietereigentum durch einen schwärzlichen Niederschlag in der Mietwohnung, dem sogenannten Fogging, verursacht wurde (VIII ZR 223/04).
Immer häufiger: Fogging – ein noch ungeklärtes Phänomen
Das englische Wort Fogging steht in der Fachwelt für Schwarz-staubablagerungen, deren Herkunft nach wie vor noch in großen Teilen ungeklärt ist. Als wesentliche Mitver-ursacher werden die in nahezu sämtli-chen Kunststoffen eingesetzten Weichmacher gesehen, früher soge-nannte schwerflüchtige, heute schnell-flüchtige organische Verbindungen, die weniger gesundheitsbedenklich seien.
Minderung auch bei Baugeschehen auf dem Nachbargrundstück!
Der Mieter wohnt seit 1998 in der Charlottenburger City an einer verkehrsreichen Straße und in unmittel-barer Nachbarschaft zu einem in den 50er Jahren errichteten Wohn- und Bürogebäude, dessen Eigentümer ab Herbst 2004 folgende Bauarbeiten an diesem Haus ausführen ließ: Die Fassade wurde eingerüstet und neu ge-
staltet. Das Haus erhielt ein weiteres Stockwerk. Rückseitig wurde ein Personenaufzug gebaut.
Dass Tauben sich an Bauten der Großstädte aufhalten ist unvermeidlich, der Mieter kann nur im Ausnahmefall die Miete mindern
Ein Mieter in einem Kreuzberger Altbau minderte geraume Zeit die Miete. Ihm störten die Tauben auf dem Dach und im Innenhof des Gebäudes. Um die Fensterbretter seiner Wohnung vom Taubendreck frei zu halten, mussten diese zumindest wöchentlich gereinigt werden. Ferner beanstandete er, dass sich an der Außenfassade oberhalb seines Balkons insbesondere bei Regen kleinere Putzstücken lösten.
Im Jahr 2002 entschieden sich zwei junge Leute, eine gemeinsame Wohnung anzumieten. Sie suchten nach einer Altbauwohnung in Berlin-Reinickendorf. Eine geeignete Woh-nung war schnell gefunden, allerdings befand sich die Wohnung im 1. Obergeschoss genau über einem Restaurant.
Verursacht ein Mitbewohner im Hause nachhaltig Lärm, so hat der betroffene Mieter zum einen Rechte gegen diesen auf Unterlassung und in schwerwiegenderen Fällen sogar auf Zahlung eines Schmerzensgeldes. Gegen seinen Vermieter hat er ein Recht zur Minderung und den Anspruch auf Beseitigung dieser Störungsquelle und, je nach schwere, weitergehende Rechte bis hin zur Kündigung des Mietvertrages. Der Vermieter wiederum hat gegen den störenden Mieter ebenfalls ein Recht auf Unterlassung, des weiteren auf Ersatz des ihm entstehenden Schadens, z.B. durch die Minderung oder gar durch Mietausfall und ggf. das Recht zur außerordentlichen Kündigung.
Sind die vermieteten Wohnräume mit einem Mangel behaftet, besteht mithin eine nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich geschuldeten Zustand, so ist der Mietzins gemindert. Die Minderung tritt sozusagen „automatisch“ durch gesetzliche Regelung ein sobald der Mangel auftritt.
Weitere Beiträge …
- Vermieter bezahlt nicht alle Schäden - Die Schadenersatzverpflichtung des Vermieters
- Was tun bei Wohnungsmängeln - Rechte und Pflichten des Mieters
- Lärm als Wohnungsmangel
- Schädlingsbefall in der Wohnung - Wer bezahlt den Kammerjäger
- Lärm als Wohnungsmangel - Kinder sind privilegiert
- Musik spielen und hören in der Mietwohnung
- Probleme mit der Wohnungsgröße
- Lärm als Mangel
- Umwelteinflüsse als Mangel der Mietsache
Seite 2 von 3
Aktuelles
-
Zu den Folgen staatlicher Schließungsanordnungen für Gewerberäume
-
Der Berliner Mietendeckel (Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin vom 11. Februar 2020 (MietenWoG)) ist verfassungswidrig.
-
Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht
-
Der Mietendeckel ist in Kraft getreten
-
Anträge gegen die „Mietpreisbremse“ erfolglos
Tags
