Probleme mit der Wohnungsgröße
Der BGH hat entschieden
Seit geraumer Zeit beschäftigte die Gerichte die Frage, wie eine Wohnflächenangabe im Mietvertrag und eine etwaige Abweichung zur tatsächlichen Wohnungsgröße rechtlich zu beurteilen sei.
Anzumerken ist, dass es einen allgemeinen, völlig eindeutigen Sprachgebrauch für den Begriff der Wohnfläche nicht gibt. Derzeit bestimmt die zum 01.01.2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung für den preisgebundenen Wohnraum wie die Wohnfläche zu ermitteln ist bzw. welche Grundflächen ganz, teilweise oder überhaupt nicht als Wohnfläche anzurechnen sind. Festzuhalten bleibt demnach, dass auch der Begriff Wohnfläche nicht statisch ist; er richtet sich immer nach der aktuellen Definition.
Bislang sahen die Gerichte in einer Flächenangabe im Mietvertrag lediglich eine unverbindliche Beschreibung, so dass auch eine Abweichung von der tatsächlichen Wohnungsgröße ohne rechtliche Konsequenzen für den Vermieter blieb.
Mit dieser Ansicht hat der Bundesgerichtshof durch gleich 3 Urteile vom 24. März 2004 aufgeräumt:
Er führt aus, dass die Fläche ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung sei. Dies sehe man schon daran, dass bei der Inserierung in aller Regel die Wohnungsgröße der angebotenen Wohnung angeben werde, um Interessenten eine Vergleichbarkeit verschiedener Wohnungen zu erleichtern und um die Miete pro Quadratmeter errechnen zu können.
Ebenso sei die Wohnungsgröße ein Faktor bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens.
Sei die Wohnung tatsächlich erheblich kleiner als im Mietvertrag angegeben, liege ein Mangel der Mietsache vor.
Um jedoch mindern zu dürfen, muss ein Mangel auch die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigen.
Man wird nicht umhin können, dass sich bei der Entdeckung der Flächendifferenz an der Wohnung als solcher nichts verändert, weshalb bislang auch viele Gerichte die Frage der Gebrauchsbeeinträchtigung verneinten.
Der Bundesgerichtshof hat sich dieser Frage nicht vertieft gewidmet. Er ist der Ansicht, eine erhebliche Flächenabweichung habe bereits die tatsächliche Vermutung einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit für sich, die ein Mieter deshalb auch nicht noch gesondert darlegen müsse. Für den Bundesgerichtshof liegt eine erhebliche Flächenabweichung dann vor, wenn sie um mehr als 10 % hinter der vertraglichen Größe zurückbleibt. Zur Ermittlung der Höhe der Minderung hat der Bundesgerichtshof mittels der im Mietvertrag angegebenen Fläche den Quadratmeterpreis ermittelt und mit der Flächendifferenz multipliziert. Dies ergibt den Minderungsbetrag. Beispiel: In einem Mietvertrag wird die Wohnfläche mit 100 m² angegeben. Die Nettokaltmiete beträgt 500,00 EUR. Tatsächlich ist die Wohnung nur 85 m² groß. Somit kann der Mieter monatlich 75,00 EUR mindern, grundsätzlich auch rückwirkend.
Der Bundesgerichtshof behandelt gleichermaßen den Fall, dass in dem Mietvertrag lediglich eine "ca-Angabe" zur Wohnfläche gemacht wird. Zwar lasse die Formulierung erkennen, dass es den Parteien nicht entscheidend auf die genaue Wohnungsgröße ankomme, mithin Toleranzen hingenommen werden sollten, aber auch für solche Toleranzen sei die Grenze dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung ende.
Die Urteile des Bundesgerichtshofes haben jedoch auch eine bittere Konsequenz: bei einer Flächenabweichung von 10 % und weniger kann der betroffene Mieter überhaupt nicht mindern, eben weil nach Ansicht des Bundesgerichtshofes nur ein unerheblicher Mangel vorliegt.
Weiterhin unklar bleibt die Frage, wie die Fälle zu behandeln sind, in denen im Mietvertrag überhaupt keine Flächenangabe enthalten ist. Zumindest bei alten Verträgen war es nicht unüblich, keine Angabe zur Wohnfläche zu machen.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und Wohnungseigentumsrecht
