Mieter kann bei Gefährdung der Gesundheit fristlos kündigen
Der konkrete Verdacht einer Gesundheitsgefahr reicht aus.
Ist die Benutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit des Mieters verbunden, so steht diesem das Recht zur fristlosen Kündigung zu. Der Mieter muß also keinesfalls abwarten, bis er einen Gesundheitsschaden erlitten hat, sondern er kann das Mietvertragsverhältnis fristlos kündigen, wenn nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge eine Schädigung der Gesundheit zu erwarten ist.
Eine solche konkrete Gefähr-dung kann bereits dann vorliegen, wenn in einem Wohnheim ausreichende Rettungswege für den Brandfall fehlen. Drohen muß letztlich eine deutliche und nachhaltige Gesundheitsschädigung, so daß die Gefahr einer vorübergehenden oder geringfügigen Störung der Gesundheit nicht ausreicht.
In schwierigen Fällen kann unter Umständen die Hinzuziehung des Bau- und Wohnungsaufsichtsamtes oder die Einholung eines medizinischen Sachverständigengutachtens sinnvoll sein.
Ist die Benutzung der Wohnung mit einer Gefährdung der Gesundheit verbunden, so ist, anders als bei anderen Wohnungsmängeln, die Bestimmung einer Frist zur Beseitigung des gesundheitsgefährdenden Zustandes re-gelmäßig nicht erforderlich.
Der Mieter kann also, sobald seine Gesundheit akut bedroht ist (z. B. bei übermäßiger Formaldehydkonzentra-tion in der Luft, Feuchtigkeits- und Schimmelbildung in der Wohnung, starkem Ungezieferbefall der Wohnung oder Trinkwasserverseuchung), sofort die fristlose Kündigung erklären. Nur ausnahmsweise, nämlich wenn die Gefahr ohne weiteres leicht behebbar ist und der Vermieter sich zur sofortigen Abhilfe bereit erklärt, kann eine Fristsetzung erforderlich sein. Unbeachtlich ist, ob der Mieter die gefahrbringenden Umstände bei Mietvertrag-sabschluß kannte oder nicht.
Fristlose Kündigung kann in fristgemäße Kündigung umgedeutet werden
Unbeachtlich ist auch, ob der Vermieter die Umstände zu vertreten hat und ob die Gefahr von den Wohnräu-men selbst ausgeht oder von außen einwirkt z. B. bei andauerndem starken Lärm, gefährlicher Beschaffenheit der Treppen und Geländer des Hausflurs oder bei Einwirkung von Rauchgasen.
Ist bei Bestehen erheblicher Mängel nicht oder nur mit Hilfe medizinischer Sachverständiger feststellbar, ob eine Gesundheitsgefahr besteht, empfiehlt es sich, dem Vermieter vorsorglich eine Frist zur Mangelbeseitigung zu setzen, damit die fristlose Kündigung - wenn nicht aufgrund bestehender Gesundheitsgefährdung, so wegen bestehender Wohnungsmängel - wirksam ist. Im übrigen gilt, daß, sofern der Mieter fristlos kündigt und Grün-de für eine fristlose Kündigung nicht vorliegen, die Erklärung in eine fristgemäße Kündigung umzudeuten ist, wenn für den Vermieter deutlich wird, daß der Mieter zweifelsfrei den Vertrag schnellstmöglich beenden will.
Vermieter droht Schadenersatz
Neben dem Recht zur Kündigung können dem Mieter Schadenersatzansprüche zustehen, wenn er zur Vermei-dung einer Gesundheitsgefährdung aus der Wohnung ausziehen muß. Besteht die Gesundheitsgefährdung be-reits bei Mietvertragsabschluß, so ist der Vermieter, anders als bei nachträglich auftretender Gesundheitsge-fährdung, regelmäßig auch ohne Verschulden schadensersatzpflichtig.
In Betracht kommt hier ein Anspruch auf Ersatz der Maklerkosten für die Anmietung einer neuen Wohnung, der Umzugskosten, oder unter bestimmten Voraussetzungen auch der Renovierungskosten bei Einzug in die neue Wohnung.
Das Recht des Mieters zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung wegen Wohnungsmängeln oder Gesund-heitsgefährdung kann im Mietvertrag weder beschränkt noch vertraglich ausgeschlossen werden. Entgegenste-hende Vereinbarungen sind unwirksam.
