Der Verlust des Minderungsrechtes
Ist die vermietete Wohnung mit Mängeln behaftet, so muss der Mieter nur eine herabgesetzte Miete zahlen. Beseitigt der Vermieter den Mangel nicht, so kann der Mieter die Wohnung kündigen. Im Einzelfall sind diese Rechte des Mieters jedoch ausgeschlossen.
Die Rechtslage bei Vertragsabschluss hat sich seit der Mietrechtsreform nicht erheblich verändert. Nach wie vor ist bestimmt, dass dem Mieter ein Minderungs- oder Kündigungsrecht wegen der Mängel nicht zusteht, die er bei Vertragsabschluss kennt. Wird also die Wohnung oberhalb der Eckkneipe angemietet, so ist die Minderung der Miete und das Kündigungsrecht wegen des üblichen Gaststättenlärmes ausgeschlossen. Der Mieter verliert seine Rechte auch dann, wenn er sich der Kenntnisnahme eines offensichtlichen Mangels verschließt. Davon könnte man ausgehen, wenn der Mieter die Wohnung angemietet hat, ohne diese oder das Wohnumfeld überhaupt zu besichtigen. Stellt der Mieter bei Übergabe der Wohnung fest, dass Mängel an der Wohnung bestehen, so entfällt das Minderungsrecht, wenn er es sich bei der Übergabe der Wohnung nicht vorbehält. Zu Beweiszwecken ist hier zu raten, den Vorbehalt schriftlich zu erklären.
Auch der geduldige Mieter kann mindern
Die bei Vertragsbeginn bestehende Regelung über den Verlust des Minderungsrechtes haben die Gerichte bisher auch auf das laufende Mietverhältnis übertragen und insoweit eine Analogie gebildet. Dementsprechend bestand die einhellige Auffassung, dass der Mieter, der während des laufenden Mietverhältnisses einen Mangel zur Kenntnis nimmt und gegebenenfalls auch anzeigt, aber gleichwohl über einen längeren Zeitraum von mehr als sechs Monaten die Miete ungemindert zahlt, sein Minderungsrecht verliert. Diese Rechtssprechung wurde mit der grundlegenden Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 16.07.03 (XIII ZR 274/02) beendet. Nach dem zur Entscheidung vorliegenden Sachverhalt fühlte sich ein Mieter seit 1995 durch Lärm aus einer Nachbarwohnung gestört. Im Februar 1997 zeigte er den Mangel erstmals an und minderte dann von September 1999 bis September 2001 die Miete. Die Klage des Vermieters auf Nachzahlung der Minderungsbeträge gab der Bundesgerichtshof im Wesentlichen statt bis auf den Minderungsbetrag für September 2001. Der Bundesgerichtshof bestätigte zunächst die Rechtssprechung und wies darauf hin, dass das Minderungsrecht bis zum 31.08.01 entfallen war, da der Mieter in Kenntnis des Mangels gleichwohl lange Zeit den Mietzins vorbehaltlos weiter gezahlt hatte. Am 01.09.01 ist jedoch die Mietrechtsreform in Kraft getreten. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte die Kenntnis des Mieters vom Mangel und seine Untätigkeit nur bei Vertragsbeginn, aber nicht bei laufendem Mietverhältnis zu einem Verlust des Minderungsrechts führen. Dementsprechend lebte im konkreten Fall nach Auffassung des BGH das Minderungsrecht ab September 2001 für die Zukunft wieder auf. Damit wurde klargestellt, dass auf Grund der Neuregelungen der Mietrechtsreform auch der Mieter sein Minderungsrecht nicht verliert, der bei Auftreten eines Mangels sich nicht gleichzeitig zur Minderung entschließt, sondern gegebenenfalls darauf vertraut, dass der Vermieter alsbald den Mangel beseitigt.
Beseitigt der Vermieter den Mangel trotz Fristsetzung nicht, so kann der Mieter zwar nachträglich sein Minderungsrecht ausüben, das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertragsverhältnisses wird er jedoch spätestens zwei bis drei Monate nach Kenntnis des Mangels verloren haben, sofern er es nicht ausübt. Wartet der Mieter mit der Kündigung mehrere Monate ab, so spricht dies dafür, dass er den Mangel als nicht so schwerwiegend erachtet, so dass ihm zugemutet werden kann, den Ablauf der Kündigungsfrist abzuwarten. Insoweit hat sich die Rechtslage nicht verändert.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und Wohnungseigentumsrecht
