Mietrecht von A bis Z
Das Gesetz sieht an vielen Stellen und nicht nur im Bereich des Mietrechts Sonderkündigungsrechte für bestimmte Tatbestände vor. Beispielhaft sind hier aufgeführt:
1.) Kündigungsrecht bei Modernisierungsmaßnahmen (§ 541 b Abs. 2 BGB)(s. Anm. 1).
Kündigung nach dem neuen Mietrecht - Was gilt für die Altverträge
von Ferdinand Klasen
Seit dem 1. September gilt das neue Mietrecht. Für Verträge, die ab diesem Datum neu abgeschlossen werden, gilt nun für den Mieter generell eine 3-monatige Kündigungsfrist, egal wie lange das Mietverhältnis dauerte. Dem gegenüber gelten für eine ordentliche Kündigung seitens des Vermieters unterschiedliche Fristen und zwar bei einer Überlassungsdauer bis zu 5 Jahren, 3 Monate, bis zu 8 Jahren, 6 Monate und für darüber liegende Zeiträume, 9 Monate (bisher 12 Monate).
Nach neuem Recht kann der Mieter den Mietvertrag ohne dass er einen Grund dafür angeben muss am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. In bereits abgeschlossenen Mietverträgen findet man jedoch häufig Vereinbarungen, wonach die Kündigungsfristen entsprechend der Dauer des Mietverhältnisses 3, 6, 9 oder 12 Monate betragen.
Formale Tücken für Vermieter und Mieter
Mit der Reform des Mietrechts zum 01.09.2001 sind Kündigungen eines Wohnungsmietvertrages zu begründen. Ausgenommen sind die regulären Kündigungen des Mieters. Von der Begründungspflicht sind demzufolge die Mehrzahl der ausgesprochenen Kündigungen, nämlich die wegen Mietrückstandes, betroffen. Aber auch jede außerordentliche Kündigung des Mieters unterliegt diesem Begründungszwang.
Kündigungssperrfristen bei Wohnungeigentum
Der Mieter und auch der Vermieter können den Mietvertrag kündigen, wenn die jeweils andere Vertragspartei ihre vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt. Während der Mieter daneben unter Einhaltung der Kündigungsfrist auch ohne Vorliegen eines besonderen Grundes kündigen kann, ist diese Möglichkeit für den Vermieter durch das soziale Mietrecht eingeschränkt. Da die eigene Wohnung für die Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse der Mieter einen sehr hohen Stellenwert hat, muss der Vermieter ein „berechtigtes Interesse“ an der Vertragsbeendigung darlegen, § 573 BGB.
Welcher Mietrückstand berechtigt zur fristlosen Kündigung?
Das Gesetz macht feinsinnige Unterschiede
Der Gesetzgeber hat an der Vorschrift zur fristlosen Kündigung wegen Mietrückstandes anlässlich der Mietrechtsreform nichts geändert, sieht man von dem eingeführten Begründungszwang ab. Sie ist und bleibt schwer verständlich.
Befristeter Mietvertrag und Kündigungsausschluss
Eines der erklärten Ziele der Mietrechtsreform war es auch, die Mobilität der Mieter zu stärken, ihnen also die Möglichkeit zu eröffnen, sich schneller vom Mietvertrag zu lösen, um beispielsweise an einem anderen Ort eine neue Arbeit und Wohnung zu suchen. Zumindest bei neu abgeschlossenen Mietverträgen ab dem 01.09.01 kann der Mieter stets mit einer Frist von maximal drei Monaten kündigen. Die Vereinbarung einer längeren Kündigungsfrist zu Lasten des Mieters ist unwirksam.
Droht eine Welle von Eigenbedarfskündigungen
von Ferdinand Klasen
Manch einer würde in begehrten Lagen sich eine Eigentumswohnung kaufen und manch ein Eigentümer würde diese auch gerne verkaufen, wenn es nicht die gesetzlichen Kündigungssperrfristen gäbe. § 567 a BGB regelt, dass sich der Käufer einer solchen Wohnung auf Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der erstmaligen Veräußerung der Eigentumswohnung berufen kann. Mit 3 Jahren würde sich manch ein Kaufinteressent abfinden, aber in Abs. 2 der vorzitierten Vorschrift ist geregelt, dass diese Frist von 3 Jahren von den Landesregierungen bis zu 10 Jahren verlängert werden kann, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist.
Die Landesregierung von Berlin hat von dieser Ermächtigung bereits im Jahre 1993 durch Verordnung Gebrauch gemacht und bestimmt, dass in Berlin der Erwerber einer Eigentumswohnung Eigenbedarf erst zum Ablauf von 10 Jahren nach der Veräußerung geltend machen kann. Mit Veräußerung ist die erste Veräußerung der Eigentumswohnung gemeint. Nachfolgenden Erwerbern wird insoweit die bereits in Gang gesetzte Frist angerechnet.
Fristlose Kündigung und Räumungsschutz
Wohnungsmietern wird immer häufiger wegen Mietrückstandes fristlos gekündigt. Hartz IV soll diese Entwicklung noch beschleunigen.
Allerdings ist ein Wohnungsmieter (im Gegensatz zu einem Geschäftsraummieter) trotz aufgekündigten Mietverhältnisses nicht schutzlos.
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