Die liebe Not mit den Betriebskosten
Der Vermieter muss rechtzeitig eine richtige Abrechnung vorlegen
Aufgrund der Mietrechtsreform muss der Vermieter über die von seinem Mieter geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode abrechnen. Diese gegenüber dem alten Gesetz verschärfte Regelung gilt jedoch nur für Wohnraum-, nicht für Geschäftsraummietverhältnisse.
Verspätet sich die Abrechnung, kann der Vermieter daraus Forderungen gegenüber seinem Wohnungsmieter nicht mehr herleiten. Andererseits behält aber der Mieter weiterhin den Anspruch auf Abrechnung, und sofern sich zu seinen Gunsten ein Guthaben ergibt, natürlich den Anspruch auf Auszahlung. Rechnet der Vermieter überhaupt nicht ab, muss der Mieter den Vermieter dazu auffordern ggf. verklagen. Auch der Mieter muss insoweit die seit 01.01.2002 verkürzte Verjährungsfrist für solche Ansprüche beachten. Der Anspruch auf Legung einer Betriebskostenabrechnung verjährt nämlich innerhalb von 3 Jahren.
Vielen Vermietern gelingt es nicht, die Hürden an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, die das Gesetz und die Gerichte aufgestellt haben, zu nehmen. Deshalb ist häufig die Betriebskostenabrechnung fehlerhaft.
Unter den Mietrechtlern war die Frage umstritten, ob eine in der Jahresfrist zwar vorgelegte, aber fehlerhafte Abrechnung das Nachforderungsrecht des Vermieters wahrt oder nicht.
Einigkeit besteht darin, dass eine fehlerhafte Abrechnung in jedem Falle die formalen Voraussetzungen erfüllen muss, sonst gilt sie erst gar nicht als eine Betriebskostenabrechnung im gesetzlichen Sinne (§ 259 BGB).
Der Bundesgerichtshof verlangt in seiner ständigen Rechtsprechung hierzu folgende Anforderungen:
- eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
- die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel,
- die Berechnung des Anteils des Mieters,
- der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.
Darüber hinaus tut ein Vermieter gut daran weitere Formalien aufzunehmen, nämlich
- Angabe des Absenders mit Anschrift,
- Name und Anschrift des betroffenen Mieters,
- sofern die Mieter nicht in der Wohnung wohnen, auch die Angabe der Wohnungsanschrift,
- Angabe des Abrechnungszeitraumes,
- Erläuterung des Verteilungsmaßstabes.
Die Betriebskostenabrechnung im freifinanzierten Wohnungsbau unterliegt keiner gesetzlichen Form, könnte also auch mündlich übermittelt werden. Aus der Natur der Sache ergibt sich allerdings, dass ein Vermieter besser seine Abrechnung zu Papier bringen sollte.
Neben der formalen Seite liegen die Fehler einer Betriebskostenabrechnung aber häufig auf der materiellen Seite, also in dem gesamten und zuweilen sehr komplexen Rechenwerk, mit dem der auf den einzelnen Mieter entfallende Kostenanteil ermittelt wird. Auch hier sind die Anforderungen sehr hoch. So muss z. B. ein Vermieter eines gemischt genutzten Gebäudes dann einen sog. Vorwegabzug vornehmen, wenn durch die Gewerbemieter andere, meist höhere Betriebskosten erzeugt werden. Dies gilt z. B. für den Friseur oder die Gaststätte hinsichtlich des Wasserverbrauches, aber auch für das Müllaufkommen und nicht zuletzt für die Grundsteuer, da die Finanzämter die meist bei den Gewerbeflächen höheren Quadratmetermieten auch bei der Berechnung der Grundsteuer entsprechend berücksichtigen.
Liegt nun ein solcher Fehler vor, so macht dies eine Betriebskostenabrechnung, sofern sie nicht andere Fehler auf-weist, noch nicht unwirksam. Der Vermieter hat grundsätzlich die Möglichkeit sie zu berichtigen. Streit bestand bislang darüber, ob ein Vermieter diese Berichtigung auch noch nach Ablauf der Jahres-frist vornehmen darf. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 17.11.2004 (VIII ZR 115/04) dies bejaht, zugleich aber klargestellt, dass ein Vermieter keine Berichtigung mehr zu Lasten des betroffenen Mieters durchführen könne. Mit anderen Worten: Die zweite Abrechnung darf gegenüber der ersten Abrechnung den Mieter nicht benachteiligen.
Der Bundesgerichtshof erklärt, die seit der Mietrechtsreform eingeführte Ausschlussfrist soll dem Wohnungsmieter die Sicherheit gewähren, dass er nach Fristablauf nicht mehr mit (weiteren) Nachforderungen des Vermieters rechnen müsse. Dieser Zweck wäre verfehlt, wenn bei Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung innerhalb der Frist ein darin enthaltener materieller Fehler auch noch nach Fristablauf zu Lasten des Mieters korrigiert werden könne.
Lockmiete
Ebenfalls in diesem Jahr hat der Bundesgerichtshof die Fälle entschieden, in denen ein Vermieter bei Mietvertragsabschluss die Vorschussbeträge zu niedrig ansetzt, um so einen Wohnungsinteressenten zu locken. Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteilen vom 11.02. und 28.04. d. J., dass grundsätzlich der Vermieter dabei keine Pflichtverletzung begehe. Vielmehr müssten besondere Umständen hinzutreten, um eine Schadenersatzpflicht bejahen zu können.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und Woh-nungseigentumsrecht
