Mit der Mietrechtsreform hat der Gesetzgeber erstmals auch für preisfreien Wohnraum eine Frist für die Ab-rechnung der Betriebskosten eingeführt. Ist der Abrechnungszeitraum, der zumeist dem Kalenderjahr ent-spricht, abgelaufen, so muss der Vermieter über Betriebskostenvorauszahlungen, die neben der Grundmiete gezahlt worden sind, bis zum Ablauf des 12. Monats eine Abrechnung vorlegen.

Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn der Vermieter hat die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten.
Sowohl der somit entstandene Zeitdruck als auch die Mühe, die mit der Erstellung einer Betriebskostenab-rechnung verbunden sind, kann sich der Vermieter ersparen, wenn eine Betriebskostenpauschale vereinbart wird. Die Pauschale hat für den Mieter den Vorteil, dass die zukünftige Belastung mit Betriebskosten für ihn kalkulierbar ist und er nicht mit einer Betriebskostenabrechnung und der damit häufig verbundenen bösen Überraschung in Form einer Nachzahlung nach dem 1. Jahr rechnen muss. Die für die Pauschale geltenden gesetzlichen Regelungen insbesondere die Besonderheit, dass die Pauschale erhöht und reduziert werden kann, sind jedoch bisher wenig bekannt, weshalb von dieser Möglichkeit, Betriebskosten umzulegen, in der Praxis bisher kaum Gebrauch gemacht wurde.


Betriebskostenerhöhungen nur mit Vereinbarung

Wird eine Betriebskostenpauschale vereinbart, so ist der Mieter verpflichtet, alle umlagefähigen 17 Betriebs-kostenarten wie auch neu entstehende Betriebskosten zu tragen. Anders als bei der im Westteil von Berlin frü-her üblichen Bruttokaltmiete ist der als Betriebskostenpauschale zu zahlende Betrag neben der Grundmiete im Mietvertrag gesondert auszuweisen. Die Höhe der Betriebskostenpauschale muss angemessen sein, was zwar gesetzlich nur für den Betriebskostenvorschuss bestimmt ist, jedoch auch für die Pauschale gelten muß. Ist die Pauschale zutreffend kalkuliert, wird keine Partei benachteiligt. Steigen zukünftig die Betriebskosten, so kann der Vermieter einseitig eine Erhöhung der Pauschale verlangen, wenn im Mietvertrag ein ausdrücklicher Er-höhungsvorbehalt vereinbart wurde.
Ermäßigen sich die Betriebskosten in ihrer Gesamtheit, so muss der Vermieter unverzüglich die Pauschale herabsetzen. Tut er dies nicht, so läuft er Gefahr, dass er die Teilbeträge die er zu Unrecht erhält, zurückzahlen muss.

Betriebskostennachforderungen verlangen hohen Aufwand

Um zu überprüfen, ob die jährlichen Betriebskosten gestiegen oder gesunken sind, müssen die anfallenden Betriebskosten verglichen werden mit den Betriebskosten zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses oder zum Zeitpunkt der letzten Anpassung. Gegenüber gestellt werden müssen sämtliche Betriebskosten, so dass Erhö-hungen bei einzelnen Kostenarten durch Senkungen bei anderen Kostenpositionen ausgeglichen werden kön-nen. Eine Erhöhungserklärung durch den Vermieter muss erläutert werden. Der Mieter schuldet die erhöhte Pauschale ab dem übernächsten Monat, der auf die Erhöhungserklärung folgt.
Rückwirkende Erhöhungen der Pauschale sind nur möglich, wenn der Vermieter binnen einer Frist von 3 Mo-naten nach Kenntnis der Erhöhung eine entsprechende Erklärung an den Mieter absendet. Erfährt der Vermie-ter beispielsweise, dass die Grundsteuer erhöht wurde, so muss der Vermieter nach Zugang des Bescheides des Finanzamtes binnen einer Frist von 3 Monaten dem Mieter eine entsprechende Erhöhungserklärung vorlegen. Zuvor ist jedoch zu prüfen, ob die Erhöhung der Grundsteuer nicht durch Reduzierung anderer Betriebskosten-arten kompensiert wurde. Die neuen jährlichen Betriebskosten den alten jährlichen Betriebskosten gegenüber-zustellen wird in der Mitte des Kalenderjahres z.B. nur mit hohem Arbeitsaufwand möglich sein, zumal viele Kostenbelege der Versorger für das laufende Jahr nicht vorliegen. Dieser Aufwand wird viele Vermieter insbe-sondere bei geringfügiger Erhöhung der Kosten davon abhalten, Nachforderungen geltend zu machen.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht