Kündigungsfristen für den Mieter
Neues Gesetz – alte Probleme
Nach der richterlichen Schelte durch den BGH an der verunglückten Kündigungsregelung im neuen Mietrecht war nun der gleiche Gesetzgeber gefordert. Mit Wirkung ab 01.06.2005 hat er mit einem neuen Gesetz reagiert, in der Sache selbst aber nicht alle Probleme beseitigt.
Spötter sprechen denn auch von der notwendigen Reparatur der Reparatur.
Ziel der Mietrechtsreform war es im Jahr 2001 die Mobilität der Mieter zu erhöhen und ihnen die Möglichkeit zu eröffnen, insbesondere auf der Suche nach einem Arbeitsplatz, in einer annehmbaren Zeit das Mietvertragsverhältnis zu beenden. Für die Mietverträge, die nach dem 01.09.01 abgeschlossen wurden, wurde eine 3 monatige Kündigungsfrist für den Mieter bestimmt. Für bereits bestehende Verträge sollte ebenfalls diese kurze Frist gelten, es sei denn, die Parteien hatten längere Fristen vereinbart. Zu Recht wiesen die Gerichte in der Folgezeit darauf hin, dass eine mietvertragliche Vereinbarung nicht nur dann vorliegt, wenn die Mietvertragsparteien die Kündigungsfristen im Einzelnen aushandeln, sondern auch dann, wenn der Vermieter einen Mustermietvertrag verwendet, in dem die Kündigungsfristen einseitig vorgegeben werden. Dies war häufig der Fall, da die meisten Mustermietverträge die damals geltende gesetzliche Regelung wiedergaben und in den Verträgen bestimmt war, dass sich die Kündigungsfrist nach dem Laufe der Mietzeit auf 6, 9 oder gar 12 Monate verlängerte. Um dieses Manko der Mietrechtsreform abzustellen, wurde eine neue Übergangsvorschrift geschaffen und zwar nur für die Mietverträge, die vor dem 01.09.01 abgeschlossen wurden. Selbst wenn ein solcher “Altmietvertrag“ nun längere Kündigungsfristen als drei Monate vorsieht, muss der Mieter sich daran nicht halten, wenn die Kündigung dem Vermieter nach dem 01.06.05 zugeht und es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt. Davon kann man bei jedem Mustermietvertrag ausgehen. Längere Kündigungsfristen als drei Monate bestehen für Mieter nur noch dann, wenn die Parteien dies bei Vertragsabschluss individuell ausgehandelt haben, der Mieter also insoweit die Möglichkeit der Einflussnahme auf die Frist hatte. Dies muss im Zweifel der Vermieter beweisen. Möglich ist nach wie vor auch die Vereinbarung einer kürzeren Frist zu Gunsten des Mieters als drei Monate. Die in Mietverträgen der ehemaligen DDR häufig enthaltene Klausel, wonach der Mieter mit einer Frist von zwei Wochen kündigen kann, hat also nach wie vor Bestand.
Ausnahmen bestehen bei Kündigungsausschlüssen
Nach der Mietrechtsreform besteht die Möglichkeit für beide Vertragsparteien für einen bestimmten Zeitpunkt auf ihr Kündigungsrecht zu verzichten. Von einem solchen Kündigungsverzicht wird zunehmend Gebrauch gemacht, da der Vermieter ein Interesse daran hat, den Mieter zumindest für 2, 3 oder gar 4 Jahre an den Vertrag zu binden. Ein solcher Kündigungsverzicht ist jedoch nur dann wirksam, wenn er sich auf die so genannte ordentliche Kündigung, also die Kündigung ohne Vorliegen besonderer Gründe bezieht. Das Kündigungsrecht muss für beide Parteien ausgeschlossen sein und ein Ausschluss der Kündigung für einen längeren Zeitraum als 4 Jahren ist unzulässig. Dies entschied der Bundesgerichtshof jüngst mit Urteil vom 06.04.05 (VIII ZR 27/04). Der Bundesgerichtshof stellt in der Entscheidung klar, dass sich aus den gesetzlichen Regelungen zum einen ergibt, dass die Mobilität der Mieter gewahrt bleiben muss, zum anderen das Gesetz jedoch die Möglichkeit des Kündigungsausschlusses zulässt. Um beides miteinander zu vereinen, muss es eine Höchstgrenze für den Kündigungsausschluss geben. Wie die 4 Jahresfrist zu berechnen ist, wurde jedoch nicht geklärt. Zum einen wird vertreten, dass man auf den Vertragsabschluss abstellen muss, zum anderen, dass es auf die Übergabe der Wohnung ankommt. Hiermit werden sich die Gerichte weiter beschäftigen müssen. Eine andere im Rahmen der Mietrechtsreform übernommene Regelung, die nicht in das System passt, ist § 544 BGB. Nach dieser Regelung ist es bis heute möglich, einen Mietvertrag für die Lebenszeit des Vermieters, für die Lebenszeit des Mieters oder für eine Zeit bis zu 30 Jahren fest abzuschließen. Nach dem Wortlaut des Gesetzes können beide Parteien dann 30 Jahre lang nicht kündigen. Wie diese gesetzliche Regelung mit der jüngsten Entscheidung des Bundesgerichtshofes in Einklang zu bringen ist, bleibt abzuwarten.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin
