Droht eine Welle von Eigenbedarfskündigungen
von Ferdinand Klasen
Manch einer würde in begehrten Lagen sich eine Eigentumswohnung kaufen und manch ein Eigentümer würde diese auch gerne verkaufen, wenn es nicht die gesetzlichen Kündigungssperrfristen gäbe. § 567 a BGB regelt, dass sich der Käufer einer solchen Wohnung auf Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der erstmaligen Veräußerung der Eigentumswohnung berufen kann. Mit 3 Jahren würde sich manch ein Kaufinteressent abfinden, aber in Abs. 2 der vorzitierten Vorschrift ist geregelt, dass diese Frist von 3 Jahren von den Landesregierungen bis zu 10 Jahren verlängert werden kann, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist.
Die Landesregierung von Berlin hat von dieser Ermächtigung bereits im Jahre 1993 durch Verordnung Gebrauch gemacht und bestimmt, dass in Berlin der Erwerber einer Eigentumswohnung Eigenbedarf erst zum Ablauf von 10 Jahren nach der Veräußerung geltend machen kann. Mit Veräußerung ist die erste Veräußerung der Eigentumswohnung gemeint. Nachfolgenden Erwerbern wird insoweit die bereits in Gang gesetzte Frist angerechnet.
10 Jahre sind dann doch manch einem Kaufinteressenten zu viel, so dass er von der vermieteten Eigentumswohnung Abstand genommen hat. Genau dieser Effekt ist auch gewollt. Allerdings soll er eben nach dem Gesetz nur dort gelten, wo tatsächlich die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Eine solche Unterversorgung ist auch Voraussetzung für eine weitere Vorschrift, die sogenannte Zweckentfremdungsverbotsverordnung. Diese verbietet es dem Eigentümer, seine Wohnung zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken zu nutzen oder nutzen zu lassen, sie leer stehen zu lassen oder gar abzureißen. Wir hatten an dieser Stelle bereits darüber berichtet, dass genau diese Zweckentfremdungsverbotsverordnung des Landes Berlin von den Verwaltungsgerichten, zu letzt vom Bundesverwaltungsgericht für unwirksam erachtet wurde, weil Berlin nicht mehr mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen unterversorgt sei. Es war deshalb nur noch eine Frage der Zeit, bis auch die berliner Verordnung vom 11.05.1993, die die Kündigungssperrfrist auf 10 Jahre verlängerte, auf den Prüfstand kam. Das hiesige Landgericht hat bereits in zwei Enscheidungen geurteilt, dass jene Rechtsverordnung zwischenzeitlich außer Kraft sei. Hintergrund war eine Pressemitteilung des damaligen Senators der Stadtentwicklung Peter Stridde vom Januar 2001, wonach seine Behörde einen Leerstand von über 100.000 Wohnungen und damit 5 % des Wohnungsbestandes festgestellt habe. Diese Auskunft des Fachsenator war Grundlage für die Entscheidung des Berliner Verwaltungsgerichtes vom April 2001, die Zweckentfremdungsverbotsverordnung als nicht mehr bestehend zu erachten. Dem hat sich das Oberverwaltungsgericht und schließlich auch das Bundesverwaltungsgericht angeschlossen. Da sowohl die Zweckentfremdungsverbotsverordnung als auch jene Sozialklauselverordnung gleichermaßen die Unterversorgung mit entsprechendem Wohnraum zur Veraussetzung haben, war auch jene letztgenannte Verordnung in Frage zu stellen.
Dies hat nun zur Folge, dass es lediglich bei den 3 Jahren Kündigungssperre nach § 577 a Abs. 1 verbleibt.
Diese Vorschrift geht jedoch von einer bestimmten zeitlichen Reihenfolge der einzelnen Vorgänger aus. Als Erstes muss der Mietvertrag mit dem von der Eigenbedarfskündigung betroffenen Mieter geschlossen und erst danach muss das Wohnungseigentum an seiner Wohnung begründet worden sein. Ein Mieter, der schon eine Eigentumswohnung angemietet hat, ist nicht geschützt. Hier kann der Vermieter jederzeit seinen Eigenbedarf geltend machen. Ein Vermieter ist allerdings nur dann verpflichtet, dem Mieter Auskunft über die Eigenschaft der Wohnung, ob nun Eigentumswohnung oder nicht, zu geben, wenn er ausdrücklich diesbezüglich befragt wird. Von vornherein muss ein Vermieter dem Mietinteressenten dies nicht mitteilen.
Ebensowenig greift die Kündigungssperrfrist ein, wenn das gesamte Grundstück/Miethaus nach der Vermietung an den betroffenen Mieter als Ganzes an eine Miteigentümer- oder sogenannte Gesamthandsgemeinschaft veräußert wird, die anschließend die Aufteilung nach § 3 Wohnungseingetumgsgesetz vornimmt. Auch hier kann dann das einzelne Mitglied dieser Gesamthandsgemeinschaft für die ihm zugewiesene Wohnung ohne Beachtung einer Kündigungssperrfrist Eigenbedarf geltend machen.
Die 3 Jahresfrist berechnet sich erst ab dem Zeitpunkt der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch.
Inzwischen beabsichtigt der Berliner Senat eine Wiederauflage jener Sozialklauselverordnung und zwar für weitere 10 Jahre, jedoch beschränkt auf einzelne Wohnquatiere der Stadt, von denen der Senat glaubt, die besondere Gefährdung der Wohnraumversorgung nachweisen zu können. Damit sind wieder jene begehrten Wohnlagen gemeint, so dass sich die Frage stellt, ob alleine gute Wohnlagen oder gar sogenannte Adressenlagen der Kündigungssperrfrist unterworfen werden können ohne gegen höherrangiges Recht zu verstoßen. Die Begriffe ausreichende Versorgung und angemessene Bedingungen bedeutet nämlich, dass gerade nicht ein Angebot von Wohnungen besonders gehobener oder besonders einfacher Größe und Ausstattung gegeben sein muss, sondern von Wohnungen, wie sie dem Allgemein für Wohnungen der entsprechenden Gegend und Lagen anzutreffendem Standard entsprechen.
Es ist aber meistens so, dass sich gute Wohnlagen auch und gerade dadurch auszeichnen, dass ihr Wohnungsangebot einen gehobenen bis besonders gehobenen Standard aufweist. Das Eine bedingt nämlich das Andere. Insofern dürfte, sollte der Senat eine solche Verordnung erlassen, die Gerichte bald wieder mit dieser Frage beschäftigt werden.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht
