Welcher Mietrückstand berechtigt zur fristlosen Kündigung?
Das Gesetz macht feinsinnige Unterschiede
Der Gesetzgeber hat an der Vorschrift zur fristlosen Kündigung wegen Mietrückstandes anlässlich der Mietrechtsreform nichts geändert, sieht man von dem eingeführten Begründungszwang ab. Sie ist und bleibt schwer verständlich.
Der Gesetzgeber sieht einen er-heblichen Zahlungsrückstand als schwerwiegenden Vertragsverstoß an, der den Vermieter zu Gegen-maßnahmen berechtigen soll. Jedoch ist zu unterscheiden: Schwerwie-gender und demnach auch folgenreicher sieht es das Gesetz an, wenn der Mieter hintereinander weg überhaupt keine oder deutlich zu wenig Miete zahlt. Deshalb heißt es auch in den beiden ersten Alternativen zu § 543 BGB "... der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine (1.) mit der Entrichtung der Miete oder (2.) eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist ..."
Der besagte Rückstand muss also in dieser Alternative in kürzester Zeit (2 aufeinanderfolgende Termine) entstanden sein. Hier berücksichtigt das Gesetz die Interessen des Ver-mieters, der bei völligem Zahlungs-ausfall selber in finanzielle Schwie-rigkeiten geraten kann.
Als nicht unerheblich definiert das Gesetz einen Betrag, der die Miete für einen Monat übersteigt.
Schwieriger ist die dritte Alter-native des § 543 Abs. 2 Ziffer 3 b BGB zu verstehen. Danach ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung wegen Mietrückstandes berechtigt, wenn "der Mieter in einem Zeit-raum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrich-tung der Miete in Höhe eines Betra-ges in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht".
Über die Auslegung dieser Vor-schrift herrscht auch heute noch keine Übereinstimmung. Zunächst bleibt festzuhalten, dass diese dritte Alternative nur dann zum Zuge kommt, wenn nicht schon die beiden oben angesprochenen herangezogen werden können.
Dies bedeutet konkret, dass es sich um einen Rückstand handeln muss, der eben nicht in dem Zeit-raum zweier aufeinanderfolgender Termine zu Stande gekommen ist, sondern über einen darüber hinaus gehenden. Mehr als 2 Termine bedeutet zwangsläufig mindestens 3 Termine. Mit Termine sind die Mietzahlungs-termine gemeint, also der 3. Werk-tag, an dem die Miete für den betref-fenden Monat zu entrichten ist. 3 Termine umfassen demnach zwei Monate. Beispiel: Der 03.07. ist der 1. Termin, der 03.08. ist der 2. Termin und der 03.09. ist der 3. Termin. Es wurde bis vor nicht all zu langer Zeit vorherrschend die Mei-nung vertreten, dass der Mietrück-stand in Höhe von mindestens 2 Monatsmieten über die ganze Zeit hinweg bestanden haben müsse und auch nicht währenddessen unter-schritten worden sein dürfe. Dies wird heute erkennbar nicht mehr vertreten; es genüge für die fristlose Kündigung irgendein Verzug und ir-gendwann dann aber ein Min-destrückstand von mindestens zwei Mieten. Allerdings gibt es auch im Schrifttum die Auffassung, insge-samt müsse ein Rückstand sich über einen Zeitraum von mindestens 3 Monaten erstrecken. Dies würde be-deuten, dass für eine fristlose Kün-digung nicht etwa der 3. Termin, sondern sogar der 4. Termin abzu-warten wäre.
Häufig wird verkannt, dass der zur fristlosen Kündigung berechti-gende Mietrückstand im Zeitpunkt des Zugangs der fristlosen Kündi-gung nicht unbedingt mehr bestehen muss. Es genügt, wenn er einmal bestanden hat. Dann allerdings muss eine fristlose Kündigung auch zeit-nah vom Vermieter ausgesprochen werden. Beispiel: Der Mieter zahlt für Juli nur die Hälfte und für August noch weniger als die Hälfte der Mie-te, zahlt aber im September die lau-fende Miete sowie die restliche Au-gustmiete und auch einen Großteil der fehlenden Julimiete nach. Gleichwohl kann der Vermieter dann auch noch nach Zahlungseingang im September fristlos wegen des An-fang August eingetretenen Mietrück-standes kündigen.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und Wohnungseigentumsrecht
