Kündigungssperrfristen bei Wohnungeigentum
Der Mieter und auch der Vermieter können den Mietvertrag kündigen, wenn die jeweils andere Vertragspartei ihre vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt. Während der Mieter daneben unter Einhaltung der Kündigungsfrist auch ohne Vorliegen eines besonderen Grundes kündigen kann, ist diese Möglichkeit für den Vermieter durch das soziale Mietrecht eingeschränkt. Da die eigene Wohnung für die Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse der Mieter einen sehr hohen Stellenwert hat, muss der Vermieter ein „berechtigtes Interesse“ an der Vertragsbeendigung darlegen, § 573 BGB.
Danach ist eine Kündigung begründet, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt.
Nach der Rechtsprechung des BGH „benötigt“ der Vermieter eine Wohnung im Sinne des Gesetzes, wenn vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Umzug in die neu erworbene Wohnung oder das Haus vorliegen. Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter im Einzelnen und konkret darlegen, warum er, seine Familienangehörigen oder Angehörige des Haushaltes, z. B. der Lebenspartner des Vermieters, die betroffene Wohnung zukünftig nutzen möchte. Ein anerkannter Grund liegt vor, wenn z.B. das Kind des Vermieters einen eigenen Haushalt begründen oder ein Vermieter die betroffene Wohnung als Altersruhesitz nutzen will sowie die Inanspruchnahme der begehrten Wohnung wegen der Geburt eines Kindes, einer Scheidung oder eines Arbeitsplatzwechsels. Die Anforderungen, die die Gerichte an die Darlegung eines solchen Selbstnutzungswunsches stellen, sind nicht hoch. Zu beachten ist jedoch, dass schon im Kündigungsschreiben alle vorliegenden Gründe dargelegt werden, da sie sonst in einem Prozess nicht berücksichtigt werden.
Ausschluss des Kündigungsrechtes bei Umwandlung in Wohnungseigentum
Wird eine Eigentumswohnung erworben, um diese selbst zu nutzen, so ist vorab zu prüfen, ob die Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist. Dies ist stets der Fall, wenn erst nach Abschluss des Mietvertrages an der Mietwohnung Wohnungseigentum begründet und die Wohnung anschließend verkauft wird. Zu unterscheiden sind hiervon die Fälle, in denen der Vermieter das Haus in Wohnungseigentum aufteilt und anschließend selbst kündigt oder ein Mieter bereits eine Eigentumswohnung anmietet. Die Sperrfrist beträgt nach dem Gesetz 3 Jahre. Die einzelnen Bundesländer haben jedoch die Möglichkeit, die Frist auf 10 Jahre zu verlängern, sofern ausreichend Wohnraum nicht zur Verfügung steht. Davon hat das Land Berlin Gebrauch gemacht.
Ein Widerspruch ist bei Härtegründen möglich
Stellt der Auszug aus der gemieteten Wohnung für den Mieter, seine Familie oder seinen Angehörigen eine Härte dar, so kann er der Kündigung zunächst widersprechen. Ein Härtegrund kann vorliegen, wenn es dem Mieter oder seiner Familie nicht möglich ist, angemessenen neuen Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu finden. Ist in unmittelbarer Nähe der gekündigten Wohnung Ersatzwohnraum nicht zu finden, so können Probleme in persönlicher Hinsicht, z.B. in Bezug auf den zukünftigen Arbeitsweg, bei der Beaufsichtigung der Kinder oder bei älteren Mietern die Verwurzelung im sozialen Umfeld einen Härtegrund darstellen. In wirtschaftlicher Hinsicht kann ein Härtegrund vorliegen, wenn zum ortsüblichen Mietzins eine neue Wohnung nicht zu finden ist und das Familieneinkommen nicht ausreicht, um eine höhere Miete zu zahlen. Hohes Alter des Mieters oder eine Erkrankung stellt für sich genommen noch keinen Härtegrund dar. Zu entscheiden ist vielmehr, ob trotz des hohen Alters ein Umzug zumutbar oder zu befürchten ist, dass sich das Krankheitsbild durch den Umzug verschlechtert.
Besteht seitens des Vermieters das berechtigte Interesse am Bezug der Wohnung und kann der Mieter seinerseits Härtegründe darlegen, muss im Streitensfall der Richter abwägen, welche Gründe schwerer wiegen.
