Mietrecht von A bis Z

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Das Gesetz sieht an vielen Stellen und nicht nur im Bereich des Mietrechts Sonderkündigungsrechte für bestimmte Tatbestände vor. Beispielhaft sind hier aufgeführt:
1.) Kündigungsrecht bei Modernisierungsmaßnahmen (§ 541 b Abs. 2 BGB)(s. Anm. 1).

Hier ist der Mieter berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung des Vermieters folgt, für den Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Beispiel: Der Mieter erhält die Modernisierungsankündigung des Vermieters im Laufe des Monats April 1999. Er ist berechtigt, bis Ende Mai 1999 zu kündigen. Bis zum 31.05.1999 muß also dem Vermieter die Kündigung zugegangen sein. Sie wirkt dann auf den 30.06.1999. Danach (also nach dem 31.05.1999) hat der Mieter sein Sonderkündigungsrecht verloren. Im Falle der fristgemäßen Kündigung haben die Modernisierungsarbeiten zu unterbleiben.

2.) Grundlose Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung (§ 549 Abs. 1 BGB)(s.Anm. 2)
Der Mieter darf unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, wenn ihm grundlos die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert wird. Obwohl hier keine Frist vom Gesetz genannt wird, innerhalb der die Kündigungserklärung abgegeben sein muß, gilt, daß auch eine solche Kündigung zeitnah zu dem Zeitpunkt der Verweigerung ausgesprochen werden muß.

3.) Kündigungsrecht des Erben bei Tod des Mie-ters (§ 569 BGB)(s. Anm. 3)

Der Erbe des verstorbenen Mieters kann den Mietvertrag ebenfalls mit gesetzlicher Frist kündigen. Er kann dies jedoch nur für den ersten Termin tun, für den die Kündigung zulässig ist. Hier ist dem Erben allerdings ein Zeitraum von 2 Wochen zuzubilligen, in der er sich Klarheit über die Erbschaftsangelegenheit verschafft. Kündigt er allerdings verspätet, gilt diese Kündigung nicht. Hier verlangt das Gesetz aus Gründen schneller Klarheit ein umgehendes Handeln. Das Kündigungsrecht des Erben ist nicht davon abhängig, daß er die Erbschaft angenommen hat. Er bringt auch nicht durch die Kündigung zum Ausdruck, daß er dadurch die Annahme der Erbschaft erklärt.

4.) Wichtiger Grund in der Person des zuziehen-den Angehörigen bzw. Ehegatten (§ 569 a Abs. 5 BGB)(s. Anm.4)

Der Vermieter kann mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn in der Person des Ehegatten oder Familienangehörigen, der in das Mietverhältnis eingetreten ist, ein wichtiger Grund vorliegt. Die Kündigung kann nur für den ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig ist. Auch hier stellt der Gesetzgeber klar, daß solche Kündigungen unverzüglich zu erfolgen haben. Verspätete Kündigungen sind unzulässig.

Ein wichtiger Grund kann nur ein schwerwiegender Umstand sein, der auch unter Abwägung der Interessen des Mieters, die des Vermieters bzw. der übrigen Hausgemeinschaft überwiegen läßt. So z. B. , wenn der Angehörige nachhaltig und trotz vorheriger Abmahnung den Hausfrieden erheblich stört.

5.) Tod des Ehegatten (§ 569 b Satz 3 BGB)(s. Anm. 3)
Der überlebende Ehegatte kann, sofern die Wohnung gemeinschaftlich angemietet wurde, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen . Aber auch hier muß die Kündigung zum ersten Termin, wo sie möglich ist, ausgesprochen werden, anderenfalls ist sie unzulässig.

6.) Berufliche Versetzung (§ 570 BGB)(s. Anm. 5)
Bestimmten Berufsgruppen (Militärpersonen, Beamten, Geistlichen und Lehrern an öffentlichen Schulen) billigt das Gesetz ein Sonderkündigungsrecht zu, wenn eine berufliche Versetzung erfolgt ). Es muß zum erstmöglichen Termin gekündigt werden.

7.) Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhungs-verlangen ( § 9 Abs. 1 Miethöhegesetz)(s. Anm. 1)
Der Mieter, der sich einem Mieterhöhungsverlangen ausgesetzt sieht, darf bis zum Ablauf des 2. Monats, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Das Mieterhöhungsverlangen wird dann gegenstandslos. Eine spätere Kündigung ist nicht zulässig

Sofern der Gesetzgeber in all diesen Fällen von der gesetzlichen Kündigungsfrist spricht, gilt nach der Vorschrift des § 565 Abs. 5 BGB letztlich die 3-Monats-Frist und nicht, auch wenn die Mietverhältnisse schon sehr lange bestehen, eine längere Kündigungsfrist.

 

(Anm.:  Dieser Artikel bezieht sich noch auf die alte Fassung des BGB.

1. Das Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhungen bei Modernisierung, sowie bei Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete ergibt sich aus § 561 BGB. Demnach kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Zudem ist in § 555e BGB normiert, dass ein Sonderkündigungsrecht bei Modernisierungsmaßnahmen zugunsten des Mieters besteht. Demnach kann der Mieter in dem Monat der Ankündigung der Modernisierung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monat kündigen

2. Das Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Verweigerung der Erlaubnis zur Untermiete ergibt sich aus § 540 Abs. 1 S. 2 BGB.

3. Aus § 564 BGB ergibt sich ds Sonderkündigungsrecht der Erben, sowie der Ehegatten oder anderer im Haushalt lebenden Personen. Das Mietverhältnis kann innerhalb eines Monats nach bekanntwerden des Todes des Mieters und dass das Mietverhältnis nicht anderweitig fortgesetzt wird außerordentlich gekündigt werden.

4. Die nahen Verwandten, wie Kinder und Eltern, sowie die Ehegatten dürfen ohne Einholung einer Erlaubnis mit in die Wohnung des Mieters ziehen, sofern dadurch keine Überbelegung erfolgt. Dieser neue Einzug muss dem Vermieter lediglich angezeigt werden.

5. Beamte, Soldaten etc haben derzeit kein Sonderkündigungsrecht mehr.

 

 

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