Zentrale Vorschrift für die ordentliche (normale) Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist § 565 Abs. 2 des BGB (s. Anm.). Diese Vorschrift gilt für Mieter und Vermieter gleichermaßen. Allerdings kann aufgrund des sozia-len Wohnungsmietrechts nur der Mieter ohne Nachweis von irgendwelchen Kündigungsgründen seinen Woh-nungsmietvertrag kündigen, sofern nicht zulässige vertragliche Bestimmungen entgegenstehen, wie bei einem befristeten Mietverhältnis bzw. bei einer wirksam vereinbarten Kündigungssperre.
Grundsätzlich gilt nach der vorzitierten Vorschrift die Kündigungsmöglichkeit zum Monatsende unter Einhal-tung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten. Liegt allerdings die Überlassung des Wohnraums schon fünf Jahre zurück, sind 6 Monate, bei acht Jahren 9 Monate und ab zehn Jahren 12 Monate Kündigungsfrist einzuhalten.
Wichtig ist, daß der vom Gesetz herangezogene maßgebliche Zeitraum nicht mit der Vertragsdauer überein-stimmen muß. Das Gesetz spricht von dem Zeitpunkt „seit Überlassung“ des Wohnraums. Damit ist die Besitz-verschaffung, also die Übergabe der Wohnung (Aushändigung aller Schlüssel) an den Mieter gemeint. Steht im Mietvertrag als Beginn zum Beispiel der 01.05.1994, wurde aber dem Mieter die Wohnung schon zum 01.03.1994 überlassen (z. B. um Renovierungsarbeiten in einer mietfreien Zeit auszuführen), so ist der 01.03.1994 das maßgebliche Datum; die Kündigungsfrist beträgt also im vorgenannten Beispiel sechs Monate. Genau genommen ist die Kündigungsfrist etwas kürzer, da das Gesetz eine sogenannte Karrenzzeit von drei Werktagen für den Zugang der Kündigungserklärung einräumt. Sie muß also nicht bis zum letzten Tag des der Kündigungsfrist vorausgehenden Kalendertages zugegangen sein. Es genügt, wenn sie dem Empfänger am 3. Werktag des ersten Fristmonats zugeht. Geht sie später zu, zählt dieser Monat nicht mehr mit. Bei der Berech-nung der Karrenztage werden Sonn- und gesetzliche Feiertage (am Ort des Kündigungsempfängers) nicht mitgerechnet. Der Sonnabend wird nicht mitgerechnet, sofern auf ihn der letzte Tag der Karrenzzeit fällt. Es gilt dann der nächste Werktag.
Beispiel: Der erste Tag des ersten Kündigungsmonats ist ein Donnerstag. Der darauffolgende Montag ist am Ort des Kündigungsempfängers ein staatlich anerkannter Feiertag. Hier muß die Kündigung dem Empfänger spätestens am darauffolgenden Dienstag, also dem 06., zugehen. Sofern die Kündigung dem Empfänger nicht persönlich an diesem Tage ausgehändigt wird, gilt ein Einwurf in seinem Briefkasten nach 14 Uhr in der Regel nicht mehr als an diesem Tage zugegangen. Die Kündigung wirkt dann erst auf den nächst folgenden Kündigungstermin.
Schriftform
Das Gesetz verlangt, daß die Kündigung schriftlich erfolgt, d.h., die Kündigungserklärung muß von allen Mie-tern bzw. Vermietern unterschrieben werden. Kündigt bei Mietern/Vemietern nur einer, so muß er die Kündi-gung ausdrücklich im Namen aller erklären und seine Bevollmächtigung gleichzeitig nachweisen. In der Kün-digung , so das Gesetz, sollen die Kündigungsgründe angegeben werden. Dies gilt aber nicht für die „ganz normale“ Kündigung des Mieters. Nur der Vermieter muß, falls er ordentlich kündigen will, diese begründen. Sie ist auch nur dann wirksam, wenn die Gründe des Vermieters vom Gesetz gedeckt sind und nicht Gründe des Mieters am Erhalt des Mietverhältnisses überwiegen.
Hinderungsgründe für eine ordentliche Kündigung
Zeitvertrag
Haben die Vertragsparteien das Mietverhältnis von vorn herein auf einen bestimmten Zeitraum befristet (Zeit-vertrag), ist für diese Zeit eine Kündigung ausgeschlossen. Natürlich kann auch im Rahmen eines solchen Zeitvertrages ein außerordentliches Kündigungsrecht entstehen. Ein solches ist natürlich nicht ausgeschlossen. Ist dieser Zeitvertrag jedoch für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann er nach 30 Jahren unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden (s. § 567 BGB).
Häufig wird aber beim Abschluß von solchen Zeitmietverträgen vergessen, im Vertragsvordruck den Passus über die Kündigungsfristen zu streichen. Dann kann auch der Mieter vor regulärem Ablauf der Mietzeit das Mietverhältnis kündigen.
Kündigungssperrfrist
Der Vermieter hat aus vielerlei Gründen ein Interesse daran, daß nicht ein Mieter sofort nach Bezug der Wohnung wieder kündigt. Motiv ist häufig die zugleich im Mietvertrag vereinbarte Staffelmieterhöhung, die der Mieter durch eine frühe Kündigung unterlaufen könnte, aber auch der Umstand, daß nicht alle halbe Jahre ein- und ausgezogen werden soll. Deshalb läßt der Vermieter den Mieter eine sogenannte Kündigungssperrfristregelung unterschreiben. Die Mietvertragsformulare sehen dies meistens schon vor. Es lautet dort: „Der Mietvertrag kann mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden, jedoch erstmals zum ...“. (Anm. Aktuell: Der unbefristete Wohnraummietvertrag kann frühestens nach einem Jahr gekündigt werden gem. § 550 S.2 BGB)
Solche Kündigungssperrfristen sind rechtens. Dadurch entsteht allerdings kein Zeitvertrag. Diese Kündigungs-sperrfrist gilt selbstverständlich auch nur für die „normale“ Kündigung und schließt außerordentliche bzw. fristlose Kündigungen nicht aus.
Sonderkündigungsrechte
Das Gesetz sieht an vielen Stellen und nicht nur im Bereich des Mietrechts Sonderkündigungsrechte für be-stimmte Tatbestände vor. Beispielhaft seien hier aufgeführt:
Das Kündigungsrecht des Mieters bei Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen, die eine Mieterhöhung nach sich ziehen. Hier darf der Mieter zum Ablauf des Monats kündigen, der dieser Mitteilung folgt. Er verliert das Kündigungsrecht aber, wenn er nicht sofort, d.h. in dem Monat, in dem er die Modernisierungsankündi-gung erhält, die Kündigung erklärt (§ 541 b Abs. 2 Satz 2 BGB - a. F., derzeit: § 561 BGB).
Verweigert der Vermieter grundlos die Erlaubnis zur Untervermietung, so darf der Mieter unter Einhaltung von 3 Monaten (wie oben erläutert) kündigen. Obwohl hier keine Frist vom Gesetz genannt wird, innerhalb der die Kündigungserklärung abgegeben sein muß, gilt, daß auch eine solche Kündigung zeitnah zu dem Zeitpunkt der Verweigerung ausgesprochen werden muß (§ 549 Abs. 1 Satz 2 BGB - a. F., derzeit: § 540 BGB).
Die Erben des verstorbenen Mieters können den Mietvertrag ebenfalls mit einer 3-Monatsfrist kündigen, müs-sen aber dies zu dem frühest möglichen Termin tun, sonst verlieren sie dieses Sonderkündigungsrecht (§ 569 Abs. 1 BGB) (s. Anm.2).
Das gleiche gilt bei Tod eines Ehegatten für den überlebenden Ehegatten, sofern die Wohnung gemeinschaft-lich angemietet wurde (§ 569 b Satz 3 BGB).
Auch bestimmten Berufsgruppen (Militärpersonen, Beamte, Geistliche und Lehrer an öffentlichen Schulen) steht bei einer Versetzung das zuvor beschriebene Sonderkündigungsrecht zu (§ 570 BGB).
Der Mieter, der sich einem Mieterhöhungsverlangen ausgesetzt sieht, darf bis zum Ablauf des 2. Monats, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen und kann so der Mieterhöhung entgehen (§ 9 Abs. 1 MHG).
(Anm.:
1. Die genannten Normen beziehen sich auf die alte Fassung des BGB. Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses über Wohnraum ist derzeit in § 573 BGB normiert. Für Mietverträge, die vor dem 1.9.2001 entstanden und in dem Vertrag die im Artikel lautenden Kündigungsfristen angeben wurden, haben diese weiterhin gem. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB bestand für den Vermieter. Für den Mieter darf eine solche Absprache nicht zu dessen Nachteil sein, was eine verlängerte Kündigungsfrist darstellen würde. Daher ist für den Mieter regelmäßig § 573c BGB anzuwenden.
Die Kündigungsfrist gem § 573c BGB ist eingehalten, wenn die Kündigung spätestens am 3. Tag des Monats zum Ablauf des übernächsten Monats vorliegt. Es ist also die "Drei-Monats-Frist" einzuhalten.
2. Die überlebenden Ehegatten/ Lebenspartner oder Kinder oder andere Personen, die dauerhaft mit in dem Haushalt lebten, treten in das Mietverhältnis des Verstorbenen ein. Sie haben ein Sonderkündigungsrecht nach § 563 Abs. 3, ff. BGB. Dieses gibt vor, dass das Nicht-Eintreten in das Mietverhältnis dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalls angezeigt werden muss für die außerordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Frist.)
