Sind die vermieteten Wohnräume mit einem Mangel behaftet, besteht mithin eine nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich geschuldeten Zustand, so ist der Mietzins gemindert. Die Minderung tritt sozusagen „automatisch“ durch gesetzliche Regelung ein sobald der Mangel auftritt.
Der Mieter ist jedoch verpflichtet, den Mangel unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern, anzuzeigen, ansonsten verliert er seine Gewährleistungsrechte und macht sich ggf. schadenersatzpflichtig. Eine Minderung tritt auch dann nicht ein, wenn der Mieter den Mangel längere Zeit hingenommen und den Mietzins vorbehaltlos gezahlt hat. Hier kann ein Zeitraum von 6 Monaten ausreichen. Je nachdem, in welchem Maße der Gebrauche der Mietsache beeinträchtigt ist, ist die Minderungsquote zu berechnen. Dabei kommt es stets auf den Einzelfall an. Ist beispielsweise die Gemeinschaftsantenne defekt, so ist der Mietzins um 1 % gemindert (Landgericht Berlin, Aktenzeichen: 64 S 189/94). Um eine schnelle Mangelbeseitigung durchsetzen zu können, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des drei- bis fünffachen der Minderungsquote, hier also in Höhe von 3 bis 5 % zu. Beseitigt der Vermieter später den Mangel, so muß der Mieter den zurückbehaltenen Betrag abzüglich der Minderungsquote nachzahlen.
Wird die Miete gemindert und ist der Vermieter damit nicht einverstanden, so wird er den rückständigen Mietzins einklagen und der Mieter wird sich mit seinem Minderungsrecht verteidigen. Droht der Vermieter mit Kündigung oder will der Mieter Klarheit erlangen, ob die von ihm berechnete Minderungsquote zutreffend ist, so kann er den Mietzins unter Vorbehalt zahlen und nachträglich im Wege einer Zahlungsklage heraus verlangen. Er kann auch auf Feststellung klagen, daß er berechtigt ist, ab Eintritt des Mangels bis zu dessen Beseitigung einen bestimmten Prozentsatz der Miete einzubehalten. Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen lassen
Ist der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug, so kann der Mieter selbst Handwerker beauftragen, den Mangel beseitigen lassen und die Erstattung seiner Aufwendungen verlangen oder mit der nächsten Monatsmiete verrechnen. Ein Verzug des Vermieters tritt ein, wenn der Mieter den Mangel der Mietsache dem Vermieter angezeigt und eine Frist zur Mangelbeseitigung ergebnislos verstrichen ist. Der Mieter kann aber auch einen Vorschuß in Höhe der voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten verlangen. Diese können durch einen Kostenvoranschlag belegt werden. Wird darüber ein Prozeß geführt, ist der Vermieter nicht gehindert, die Mangelbeseitigung selbst durchzuführen. Nutzt er diese Möglichkeit nicht, so muß er an den Mieter den Vorschuß zahlen, der den Mangel beseitigen lassen und schließlich über den gezahlten Vorschuß abrechnen muß. Eine solche Vorschußklage ist insbesondere dann sinnvoll, wenn der Mieter Einfluß auf die Handwerker und die Art und Weise der Mangelbeseitigung haben will.
Ferner besteht die Möglichkeit den Vermieter gerichtlich auf Mangelbeseitigung in Anspruch zu nehmen. Auch eine solche Instandsetzungsklage setzt nur voraus, daß der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug ist. Da der Instandsetzungsanspruch nicht verwirkt wird, kann eine solche Klage auch erhoben werden, wenn der Mangel schon längere Zeit besteht ohne daß der Mieter diesen angezeigt oder den Mietzins gemindert hat.
Hat der Vermieter eine Frist zur Mangelbeseitigung verstreichen lassen, so kann der Mieter ggf. auch fristlos kündigen. Eine solche Kündigung muß jedoch nach Auftreten des Mangels zeitnah ausgesprochen werden, da der Mieter sonst zu verstehen gibt, daß eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses trotz des Mangels zumutbar ist.
Der Autor ist Sozius der Anwaltskanzlei Klasen und Hennings, die schwerpunktmäßig im Mietrecht tätig ist
