Feuchtigkeitsschäden führen unter den Wohnungsmängeln die „Hitliste“ an.
Dabei sind nicht nur Erdgeschoss- oder gar Souterrain-wohnungen betroffen, mit zunehmender Zahl zeigen sich Feuchtigkeitsschäden in neuen Wohnungen.
Die moderne Bautechnik erlaubt heute unter dem Schlagwort „Energieersparnis“ eine fast hermetische Abriegelung des Wohnbereiches von der Außenwelt. Die Häuser können, wie Experten sagen, „nicht mehr atmen“. Deshalb bildet sich schon allein aufgrund der Atemluft Schimmel.
Ebenso häufige Ursache für solche Mängel ist aufsteigende Feuchtigkeit insbesondere bei Souterrain- oder Erdgeschosswohnungen. Hiervon ist insbesondere der Berliner Altbau betroffen. Die Häuser sind meist über 100 Jahre alt und es fehlt an entsprechenden Isolierungen der Kellerwände, so dass die Feuchtigkeit von unten bzw. von der Seite eindringen kann und dann nach oben steigt. Solche Art von Feuchtigkeit ist in ihrer Ursache nur mit sehr großem Kostenaufwand zu beseitigen. Deshalb unterbleibt sie häufig oder aber es wird nur der Feuchtigkeitsmangel als solche beseitigt, nicht aber seine Ursachen, so dass er nach einer gewissen Zeit zwingend wieder auftritt. Auf eine diesbezügliche Mängelanzeige reagieren die Vermieter gerne mit dem Argument, die Ursache läge im Wohnverhalten des Mieters: Er lüfte zu wenig, dusche zu häufig, benutze die Wohnung als Wäschetrockner oder dürfe die Pflanzen nicht in Hydrokultur halten. Häufig wird auch das Aquarium als Grund aufgeführt. Diese Behauptungen lassen sich sehr schnell überprüfen. Es gibt heute Messgeräte, die lediglich an die besagten Wandstellen gehalten werden müssen und sofort Auskunft darüber geben, ob die Feuchtigkeit aus der Wand herauskommt, oder sich nur an der Oberfläche befindet. Kommt sie aus der Wand heraus, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Ist die Wand trocken und nur ihre Oberfläche (Tapete) feucht, deutet vieles darauf hin, dass die Ursache im Wohnverhalten zu suchen ist. Dieser Schluss ist aber nicht zwingend. Es sind auch Fälle denkbar, bei denen das Wohnklima ohne Zutun des Mieters die normalen Feuchtigkeitswerte erheblich überschreitet.
Daneben gibt es den sogenannten klassischen Wasserschaden als Dauerbrenner in der Mängelstatistik.
In allen Fällen ist es wichtig, dass der betroffene Mieter nach Erkennen eines solchen Feuchtigkeitsmangels (z. B. Schimmel oder Wasserfleck) sofort und nachweisbar seinen Vermieter oder seine Verwaltung benachrichtigt.
Bei erheblicher Schimmelbildung sollte auch das zuständige Wohnungsaufsichtsamt eingeschaltet werden, denn grundsätzlich ist bei Schimmelbildung auch eine Gesundheitsbeeinträchtigung zu unterstellen. Der Mieter sollte in jedem Falle sofort seinen Vermieter über die Mängel informieren, um sich selber vor Schadensersatzansprüchen wegen verspäteter Anzeige zu schützen.
Da die Möglichkeit eines Wassereinbruches nie auszuschließen ist, sollte sich ein Mieter auch entsprechend versichern und bei einer bestehenden Hausratsversicherung überprüfen, inwieweit auch solche Schäden abgesichert sind.
Zugleich sollte er aber auch im eigenen Interesse sich gegen das Risiko, dass er selber einen Wasserschaden verursacht, versichern. Der geplatzte Wasserschlauch der Waschmaschine kann ganz erhebliche Schäden verursachen.
Feuchtigkeitsmängel berechtigen wie jeder andere erhebliche Mangel auch zur Minderung.
Soweit die Schäden sich lediglich als Wasserfleck äußern und demzufolge nur ästhetischer Art sind, liegt die Minderungsquote je nach Häufigkeit und Größe der Wasserflecken zwischen 5 bis 15, maximal 20 %. Sobald aber Schimmel hinzutritt, ist der gesundheitsgefährdende Aspekt zu berücksichtigen. Bei großem Schimmelbefall kommt es auch leicht zu einer 50 %igen Minderungsquote. Ist eine Wohnung von einem Wassereinbruch völlig durchnässt worden, ihre Benutzbarkeit also aufgehoben, ist der Mieter bis zur Herstellung der Bezugsfähigkeit zu einer 100 %igen Mietminderung berechtigt.
Da Schimmel grundsätzlich als Gesundheitsgefährdung angesehen wird, führt nennenswerter Schimmelbefall auch zu einem außerordentlichen Kündigungsrecht im Sinne der §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB. Hat der Vermieter die Ursache der Schimmelbildung zu vertreten, kann der Mieter über das Recht zur außerordentlichen Kündigung hinaus auch Schadensersatz geltend machen. Dieser kann zum Beispiel in den Umzugskosten und in den Kosten für die bisherige Investition in der alten Wohnung bestehen.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht
