Mietrecht von A bis Z

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Für die Überlassung des Wohnraumes schuldet der Mieter die monatliche Miete, es handelt sich insoweit um eine Hauptleistungspflicht. Für alle Mietverträge, die nach dem 01.09.01 abgeschlossen wurden, besteht eine gesetzliche Regelung, nach der die Miete bis spätestens zum 3. Werktag des Monats an den Vermieter zu zahlen ist.

Bei Mietverträgen, die zu einem früheren Zeitpunkt abgeschlossen worden sind, wird der Mustermietvertrag in der Regel eine gleichlautende Vereinbarung der Parteien enthalten. Zahlt der Mieter die Miete schuldhaft nicht, so gerät er zunächst in Verzug und schuldet Verzugszinsen, die bis zum 31.12.02 7,47 % betragen haben. Da der Zeitpunkt bis zu dem die Miete gezahlt werden muss (das Gesetz spricht vom Zahlungstermin) kalendermäßig bestimmbar ist, bedarf es auch keiner vorangegangenen Mahnung des Vermieters. Der Mieter gerät also ohne Mahnung in Verzug und der Vermieter kann auch ohne vorangegangene Mahnung oder Fristsetzung, das Mietvertragsverhältnis kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine, also z. B. bis zum Ablauf des 04.02.03 und 04.03.03 die Miete insgesamt oder einen Betrag, der eine Monatsmiete übersteigt, nicht zahlt. Gerät der Mieter mit kleineren Teilbeträgen über mehrere Monate in Verzug, so kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter über drei Zahlungstermine zwei Mieten schuldet.

Der Verlust der Wohnung kann verhindert werden

Auch nach Ausspruch einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter muss der Mieter nicht in jedem Falle ausziehen. Eine wirksame Kündigung des Vermieters führt nämlich dann nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der bestehende Mietzinsrückstand vollständig ausgeglichen wird oder sich eine öffentliche Stelle, z. B. das Sozialamt, gegenüber dem Vermieter verpflichtet, die Rückstände zu übernehmen. Nach dem Mietrechtsreformgesetz hat der Mieter nunmehr zwei Monate Zeit, die Folgen der Kündigung abzuwenden. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Räumungsklage des Vermieters, jedoch ist jeder Mieter gut beraten unmittelbar nach Zugang der Kündigung, den Rückstand auszugleichen oder eine Übernahme der Mietschulden durch das Sozialamt zu bewirken. Ansonsten muss er nämlich damit rechnen, dass neben den Mietschulden noch erhebliche Prozesskosten auf ihn zukommen. Kann er den Rückstand nicht aus eigenen Mitteln begleichen, so sollte er umgehend, eine Beihilfe oder ein Darlehen beim Sozialamt beantragen. Selbst wenn der Mieter die Voraussetzungen für die Gewährung von Sozialhilfe selbst nicht erfüllt, kann das Sozialamt zur Vermeidung der Obdachlosigkeit eine einmalige Beihilfe oder ein Darlehen gewähren. Kann der Rückstand ausgeglichen werden oder erklärt das Sozialamt die Übernahme der Mietschulden, so werden die Kündigungsfolgen geheilt und das Mietverhältnis wird fortgesetzt. Dies gilt jedoch nicht, wenn innerhalb eines Zweijahreszeitraumes schon einmal eine Kündigung durch Ausgleich der rückständigen Mieten unwirksam wurde.

Abwarten zahlt sich nicht aus

Besteht keine Möglichkeit, die Mietzinsrückstände auszugleichen, und wird der Mieter zur Räumung seiner Wohnung verurteilt, so sollte er die Wohnung umgehend räumen und die Schlüssel an den Vermieter herausgeben oder rechtzeitig, mithin vor Schluss der mündlichen Verhandlung, einen Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist stellen. Ansonsten muss der Mieter damit rechnen, dass der Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung der Wohnung beauftragt wird. Die dabei entstehenden Kosten betragen häufig ein Vielfaches der Prozesskosten. Da die Zwangsräumung durch die Beauftragung einer Spedition durch den Gerichtsvollzieher erfolgt, können selbst bei der Zwangsräumung einer Zweiraumwohnung Kosten von 2.000,00 € bis 5.000,00 € entstehen.

Bestehen erhebliche Mietzinsrückstände, kann gegebenenfalls auch die Beantragung des Insolvenzverfahrens durch den Mieter helfen. Gemäss § 112 der Insolvenzverordnung kann der Vermieter nämlich nicht wegen der bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufenen Mietrückstände kündigen. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses setzt jedoch voraus, dass der Insolvenzverwalter über die notwendigen Mittel verfügen kann, um nach der Eröffnung des Verfahrens, die laufende Miete zu zahlen. Wegen ausbleibender Mieten nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens steht dem Vermieter nämlich das Kündigungsrecht zu.

Mindert der Mieter und irrt er über die Höhe der Minderungsquote, so kann dies ein Verschulden und somit einen Zahlungsverzug ausschließen.

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