Der Kauf eines Miethauses oder einer Eigentumswohnung kann selten mit Barmitteln finanziert werden. Wird bei einer Bank ein Darlehensvertrag geschlossen und ein Kredit aufgenommen, so dient die Immobilie, die gekauft werden soll meist selbst als Sicherungsobjekt.

Im Grundbuch des betroffenen Grundstücks wird eine Grundschuld oder eine Hypothek eingetragen, um die Rückzahlung des Kredites abzusichern. Stehen die Wohnungen leer, sind die Instandhaltungskosten wesentlich höher oder die erzielbaren Mieten geringer als erwartet, so hat der Eigentümer alsbald Probleme, die laufenden Instandhaltungskosten und die Kreditraten gleichzeitig zu decken. Die Auswirkungen für die Mieter sind unterschiedlich, je nachdem ob der Eigentümer und Vermieter zunächst aufhört den Bankkredit zurückzuzahlen, oder, was wahrscheinlicher ist, notwendige Instandsetzungsarbeiten unterläßt.

Die Instandsetzung ist Kardinalpflicht

Als Gegenleistung für die Miete schuldet der Vermieter die Überlassung der Mieträume in einem vertragsgemäßen Zustand. Verletzt der Vermieter die Instandsetzungspflicht und beseitigt er trotz der Aufforderung des Mieters erhebliche Mängel nicht, so stehen dem Mieter mehrere Ansprüche zu. Zunächst kann der Mieter die Miete um die so genannte Minderungsquote mindern. Darüber hinaus kann der Mieter, um Druck auf den Vermieter auszuüben, das drei- bis fünffache der Minderungsquote an Mietzins einbehalten bis der Mangel beseitigt ist. Der Mieter kann den Vermieter auf Mangelbeseitigung verklagen oder nach Ablauf einer angemessenen Frist zur Mangelbeseitigung, den Mangel selbst beseitigen lassen und die dafür entstehenden Kosten von der Miete abziehen.
Schließlich kann der Mieter, nach ergebnisloser Fristsetzung oder Abmahnung das Mietvertragsverhältnis kündigen. Der Vermieter ist dann verpflichtet, den aus der Kündigung resultierenden Schaden des Mieters zu erstatten. Dazu gehören bei Wohnraummietverhältnisse in der Regel die Kosten für den Umzug und die Suche einer neuen Wohnung, z.B. Maklerkosten. Dem Gewerbemieter hingegen sind auch die Kosten zu erstatten, die er bei seinem Einzug für die Einrichtung und Ausstattung der Gewerberäume aufgewandt hat.

Kein Kündigungsrecht trotz Insolvenz des Vermieters

Weder die Überschuldung, noch die Zahlungsunfähigkeit der Vermieters rechtfertigen den Mieter zunächst das Mietvertragsverhältnis außerordentlich zu kündigen. Selbst wenn über das Vermögen des Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet oder über das Grundstück die Zwangsverwaltung angeordnet wird, steht dem Mieter kein Sonderkündigungsrecht zu.
Das Insolvenzverfahren dient der vollständigen Verwertung der Masse des Vermieters, so dass in der Regel die Immobilie verwertet wird. Dazu kann der Insolvenzverwalter das Grundstück freihändig verkaufen oder die Zwangsversteigerung beantragen. Die Zwangsverwaltung kann nach der Befriedigung der Gläubiger aufgehoben oder auch durch die Zwangsversteigerung des Grundstückes beendet werden.

Während des Insolvenzverfahrens oder des Zwangsverwaltungsverfahrens steht dem gerichtlich bestellten Verwalter und nicht dem Eigentümer das Verfügungs- und Verwaltungsrecht über das Grundstück zu. Der Verwalter ist befugt, Mietverträge abzuschließen, zu ändern oder zu kündigen, Mieten einzuziehen und verpflichtet, notwendige Instandsetzungsmaßnahmen auszuführen. Der muss der Mieter notwendige Willenserklärungen (Kündigungen, Mangelanzeigen etc.) gegenüber dem Verwalter abgeben und an diesen die Miete zahlt.
Wird die Immobilie versteigert, so tritt der Ersteigerer auf seiten des Vermieters in die bestehenden Mietverhältnisse ein und führt diese fort. Dem Ersteigerer steht jedoch ein Sonderkündigungsrecht zu. Danach können die Gewerbe- und Wohnraummietverhältnisse mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Der Wohnraummieter kann der Kündigung des Ersteigerers jedoch widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder Angehörige eine Härte bedeuten wird.

Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht.