Schönheitsreparaturen während der Mietzeit
Sonderregelungen in DDR - Mietverträgen
Während die gesetzliche Regelung noch davon ausgeht, dass der Vermieter die Räume in Stand setzt und die Schönheitsreparaturen ausführt, ist die Praxis eine andere. Fast alle Mietverträge verpflichten den Mieter, die Schönheitsreparaturen zu tragen. Abweichende Regelungen findet man jedoch häufig bei Mietverträgen im Beitrittsgebiet, die vor dem 03.10.1990 abgeschlossen wurden.
Bei DDR-Mietverträgen schuldet der Mieter meist keine Schönheits-reparaturen
Das Kammergericht hat sich bereits im Jahr 2000 mit einer Regelung in einem DDR-Mietvertrag beschäftigt, in dem es hieß, dass der Mieter für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses verantwortlich ist. Das Gericht hat entschieden, dass die Regelung nach den Grundlagen des bisherigen Rechts, mithin nach den Grundlagen des Zivilgesetzbuches der DDR auszulegen ist. Danach waren die Mieter jeweils zur malermäßigen Instandhaltung der Wohnung während der Mietzeit verpflichtet, jedoch nicht zur Renovierung bei Vertragsende. Diese Grundsätze sind bis heute anwendbar, so dass die Mieter auf Grund alter DDR-Mietverträge in der Regel nicht verpflichtet sind, Arbeiten oder Kosten bei Vertragsende für die malermäßige Herrichtung der Wohnung zu tragen. Nur wenn ausnahmsweise der Mieter während der Mietzeit seine Verpflichtungen derart vernachlässigt hat, dass bereits die Gebäudesubstanz angegriffen ist, können ausnahmsweise Schadener-satzansprüche in Betracht kommen. Den Nachweis vor Gericht, dass z.B. die Beschädigung des Innenputzes oder die verfaulten Wasserschenkel der Fensterrahmen auf die unterlassenen Malerarbeiten des Mieters zurückzuführen sind, muss der Vermieter erbringen, was ihm regelmäßig schwer fallen wird.
Wenn der Mieter gezwungen wird, während der Mietzeit zu renovieren. Bei allen anderen Verträgen, die den Mieter zur Durchführung der regel-mäßigen Schönheitsreparaturen ver-pflichten, gehen die Gerichte davon aus, dass Küchen und Bäder alle 3 Jahre, das Wohn –und Schlafzimmer alle 5 Jahre und die Nebenräume alle 7 Jahre zu renovieren sind. Erforderlich ist dann das Tapezieren von Wänden und Decken und das Streichen von Fußböden, Heizungen, Türen und Fensterrahmen. Da es sich hierbei nur um Erfahrungsfristen handelt, kommt es auch während der Mietzeit auf den konkreten Zustand und Renovierungsbedarf der Wohnung an. Zeigen sich deutliche Gebrauchsspuren, so kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter die Malerarbeiten auch während der Mietzeit ausführt. Mit Urteil vom 06.04.2005 (Akten-zeichen VIII ZR 192/04) hat der BGH nunmehr einen langen Streit beendet und entschieden, dass der Vermieter dafür vom Mieter auch einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Renovie-rungskosten verlangen kann. Der Vermieter wird die Arbeiten durch ein Fachunternehmen ausführen lassen, so dass häufig Kosten von über 5.000,00 € anfallen. Wird der Vorschuss gezahlt, so ist er zweck-gebunden zu verwenden, nämlich für die Malerarbeiten in der Wohnung und abschließend abzurechnen. Ob die Wünsche des Mieter bei der Auswahl der Tapeten und der farblichen Gestaltung seiner Wohnung mitentscheiden darf, beurteilen die Gerichte unterschiedlich. Den betroffenen Mietern ist daher nur zu empfehlen, die Malerarbeiten durch eine Fachfirma oder in Eigenleistung selbst auszuführen. Die Möglichkeit dazu besteht selbst dann noch, wenn der Mieter bereits zur Zahlung des Vorschusses verurteilt wurde.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und Wohnungseigentumsrecht
