Reparaturen durch den Mieter

Zeigen sich während der Mietzeit in der Wohnung Mängel, so kann der Mieter vom Vermieter deren Beseitigung verlangen und die Miete mindern. Erfolgt vermieterseits keine Reaktion, so ist dem Mieter jedoch nicht geholfen. Manchmal fehlt auch der Ansprechpartner z. B. wenn der Vermieter verstirbt und seine Erben noch nicht ermittelt wurden.

§ 536 a (2) BGB bestimmt daher, dass der Mieter unter zwei Voraussetzungen die Mängel im Wege der Ersatzvornahme selbst beseitigen kann. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter sich mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befindet oder die Mangelbeseitigung im Rahmen einer Notmaßnahme umgehend erforderlich ist, um die Mietsache zu erhalten oder wiederherzustellen.

Die Kosten von Notreparaturen trägt der Vermieter

Ereignet sich in der Wohnung ein Rohrbruch, so ist der Mieter nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, umgehend eine Reparatur in Auftrag zu geben. Hat der Vermieter für einen Haveriefall keine Vorkehrungen getroffen und einen Ansprechpartner benannt, so kann der Mieter die Reparatur selbst in Auftrag geben und Ersatz für die Kosten verlangen. Nach dem Gesetzestext muss es sich um erforderliche Aufwendungen handeln, wozu stets die ortsüblichen Kosten einer Fachfirma gehören. Der Mieter darf den Mangel auch selbst beheben. In diesem Fall schuldet er aber eine fachgerechte Ausführung der Arbeiten. Auch das Abdichten eines Daches, die Reparatur einer defekten Wohnungstür oder einer Heizungsanlage bei niedrigen Außentemperaturen oder die unaufschiebbare Bekämpfung einer Ungezieferplage kann eine Notmaßnahme darstellen, die den Mieter zur Ersatzvornahme berechtigt. So entschied das Landgericht Potsdam (11 S 204/02), dass eine Notmaßnahme vorliegt, wenn auf einem vermieteten Grundstück Ratten auftreten. Der Vermieter wurde verurteilt, die Kosten für den unverzüglich vom Mieter beauftragten Schädlingsbekämpfer zu erstatten.

Die Ersatzvornahme bei Untätigkeit des Vermieters

Hat der Mieter einen Mangel angezeigt und ist die zu dessen Beseitigung gesetzte Frist verstrichen oder wurde die Mangelbeseitigung nach der Mangelanzeige erfolglos angemahnt, so kann der Mieter ebenfalls im Wege der Ersatzvornahme den Mangel beseitigen oder beseitigen lassen. Sofern erforderlich, ist er auch berechtigt, in die Substanz der Mietsache dabei einzugreifen. Handelt es sich nicht um eine Notmaßnahme, so trifft den Mieter keine Pflicht zur Reparatur, er ist lediglich dazu berechtigt. Die dem Vermieter gewährte Frist muss angemessen sein. Maßgeblich ist hier die Zeit, die der Vermieter benötigt, um eine Firma zu beauftragen und einen Termin abzustimmen. Für die Beseitigung kleinerer Mängel dürften zwei Wochen ausreichen. Weigert sich der Vermieter, dem Mieter die entstandenen Aufwendungen für die Reparatur zu erstatten, so können die Aufwendungen von der nächstfolgenden Miete abgezogen werden. Handelt es sich um kostenintensive Reparaturmaßnahmen, so kann der Mieter vom Vermieter im Falle des Verzuges auch die Zahlung eines Vorschusses verlangen und notfalls im Klageweg erstreiten. Der Kostenvorschussanspruch besteht in Höhe der voraussichtlichen Aufwendungen, die in der Regel durch einen Kostenvoranschlag eines Handwerkers belegt werden. Erfolgt die Beseitigung des Mangels durch den Mieter, so muss er über den Vorschuss abrechnen und gegebenenfalls nicht verbrauchte Gelder dem Vermieter erstatten. In Zweifelsfällen ist zu raten, gegen den Vermieter auf Instandsetzung zu klagen statt selbst die Kosten für die Beseitigung der Mängel zu verauslagen. Liegen die Voraussetzungen des § 536 a BGB nicht vor, so muss der Mieter die Reparaturkosten nämlich selbst tragen. Dies gilt natürlich auch, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht hat.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und Wohnungseigentumsrecht