Wann ist die Wohnung zu renovieren?
Die Renovierungsfristen und die Folgen ihrer Verletzung
Die in den Mustermietverträgen getroffenen Regelungen zu den Schönheitsreparaturen sind vielfältig und geben häufig Anlass für einen Rechtsstreit. Gerichtlich geklärt ist zwischenzeitlich, dass Klauseln, die den Mieter verpflichten, bei Einzug in die neue Wohnung Schönheitsreparaturen auszuführen, nämlich zur Anfangsrenovierung und die Klauseln, die den Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses verpflichten, bei seinem Auszug eine Endrenovierung vorzunehmen, unwirksam sind.
Während des Mietvertragsverhältnisses ist die Überbürdung der Schönheitsreparaturen möglich, jedoch stellt sich häufig die Frage, wann der Mieter während des Mietverhältnisses und ob er bei seinem Auszug renovieren muss.
In der Regel ist das Wohnzimmer alle fünf Jahre zu renovieren Die Frage, ob die Schönheitsreparaturen fällig sind, mithin ob eine Renovierung ansteht, ist nur anhand des tatsächlichen Zustands der Wohnung zu entscheiden. Das Kammergericht hat zutreffend festgestellt, dass Schönheitsreparaturen fällig sind, wenn die Farbe schwindet, die Tapeten unansehnlich werden und die Decken Risse bekommen und verschmutzen. 1976 entwickelte das Bundesministerium für Justiz einen Mustermietvertrag, dessen Verwendung den Mietvertragsparteien empfohlen wurde. Dieser sah in § 7 (3) vor, dass im Allgemeinen Schönheitsreparaturen in folgenden Abständen erforderlich sind: "In Küchen, Bädern, Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten alle 5 Jahre und in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre."
Werden die Fenster, Türen und Heizkörper in Bad und Küche fachgerecht und mit hochwertigem Lack behandelt, so muss auch nach Ablauf von 3 Jahren ein Neuanstrich nicht erforderlich sein. Die Frist von 5 Jahren für das Streichen der Wandflächen im Flur ist hingegen häufig zu lang bemessen. Deutlich wird hier, dass es sich nur um Erfahrungsfristen handelt und ausnahmsweise die Schönheitsreparaturen auch zu einem frühreren oder späteren Zeitpunkt fällig sein können. Dies hängt nicht nur von der Qualität der letzten Renovierung ab, sondern auch davon ab wie intensiv die Wohnung genutzt wird. Die Rechtsprechung hat diese Fristen als allgemeine Orientierung übernommen und als angemessen erachtet. Regelungen, die kürzere Fristen vorsehen, sind nach ganz einhelliger Ansicht unwirksam. Die Fristen beginnen unabhängig davon, ob eine renovierte oder eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde, stets mit Vertragsbeginn. Bei den Folgen einer unterlassenen Renovierung ist zu unterscheiden, ob das Vertragsverhältnis noch andauert oder bereits beendet ist.
Kein Schadenersatz während der Mietzeit
Der Vermieter hat zwar auch während der Mietzeit einen Anspruch auf Durchführung von fälligen Schönheitsreparaturen, er kann sogar einen Vorschuss für die notwendigen Malerarbeiten verlangen, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, Schadenersatz erhält der Vermieter aber nicht. Im Gegensatz zum Vorschuss wäre der Vermieter bei der Verwendung eines Schadenersatzbetrages frei. Er müsste die Mittel also nicht für Malerarbeiten in der Wohnung verwenden.
Schadenersatz erst nach Vertragsende
Wurde ein Kündigungsausschluss vereinbart oder beträgt die Kündigungsfrist z.B. 12 Monate, so kommt es häufig vor, dass der Mieter die Wohnung vorher zurückgibt, manchmal auch die Mietzahlungen einstellt und verschwindet. Der Vermieter, der Schadenersatz für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen fordern will, muss dem Mieter dazu eine Frist setzen. Die Frist darf aber erst nach Vertragsende gesetzt werden. Dies entschied das Kammergericht mit Urteil vom 29.08.02 (Az 20 U 112/01) und beendete einen langen Streit zwischen den Gerichten. Will der Vermieter seinen Anspruch nicht verlieren, so muss er in der Praxis u.U. mehrere Monate mit der Fristsetzung abwarten, obwohl er weiß, dass vom Mieter ohnehin keine Reaktion erfolgt.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und Wohnungseigentumsrecht
