Wann darf der Vermieter die Wohnung besichtigen, wann nicht.

Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden

Das Wohnungsbesichtigungsrecht, das hier behandelt wird, meint nur die Fälle, in denen der Vermieter nicht etwa aus dringendem Anlass, z. B. bei Gefahr in Verzug, die Wohnung betreten muss, sondern die Fälle, in denen er die Wohnung entweder Miet- oder Kaufinteressenten zeigen oder aber in regelmäßigen Abständen besichtigen möchte, um den Zustand zu erfahren, gegebenenfalls die technischen Einrichtungen der Wohnung zu überprüfen oder aber sich eine Entscheidungsgrundlage für beabsichtigte Instandsetzungen oder Modernisierungen zu verschaffen.



Für dieses hier behandelte Besichtigungsrecht gibt es keine gesetzliche Regelung sieht man von der sehr allgemein gefassten und nicht auf das Mietrecht zugeschnittenen Regelung in § 809 BGB ab.

Das Bundesverfassungsgericht hat mit seinem Beschluss vom 16.01.04 den Rahmen für ein solches Besichtigungsrecht neu abgesteckt und damit auch viele bisherigen Auffassungen zu diesem Bereich verworfen.

Grundsätzlich kann danach der Mieter verlangen, dass er in seiner Wohnung in Ruhe gelassen wird.

Nur unter engen Voraussetzungen muss er die Besichtigung seiner Wohnung durch den Vermieter bzw. Kauf- oder Mietinteressenten dulden.

In dem zu beurteilenden Fall wollte der Vermieter den Zutritt zur Wohnung, um sie Kaufinteressenten vorstellen zu können. Der Mieter hatte mehrere Besichtigungstermine nicht eingehalten und war bereits im Jahre 1998 zur Duldung von Wohnungsbesichtigungen verurteilt worden. Der Vermieter klagte nach vorausgegangener Kündigung auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Amts- wie auch Landgericht gaben der Klage statt.

Das Verfassungsgericht sah die Grundrechte des betroffenen Mieters aus Artikel 14 (1) GG (Geschützes Besitzrecht) wie auch aus Artikel 13 (1) GG (Recht auf ungestörtes Wohnen) unzureichend berücksichtigt.

Zwar bejaht das Bundesverfassungsgericht die den Mieter aus dem Mietvertrag treffende Nebenpflicht, dem Vermieter die Besichtigung seiner Wohnung zu ermöglichen. Diese Pflicht bestehe jedoch nur in engem Rahmen und nur für vertretbare Besichtigungszeiten.

In jedem Falle muss der Vermieter seinem Mieter den Wunsch nach Besichtigung der Wohnung nebst Termin und Zeitangabe seinem Mieter rechtzeitig mitteilen. Als angemessen dürfte eine Mindestfrist von einer Woche gelten.

Der betroffene Mieter ist nach der verfassungsgerichtlichen Entscheidung gerade nicht verpflichtet, etwa seinerseits an Terminabsprachen mitzuwirken. Deshalb kann der Vermieter auch nicht verlangen, auch wenn es noch so gut gemeint ist, sein Mieter möge sich doch gleich mit dem Kaufinteressenten direkt terminlich abstimmen. Dazu ist der Mieter gerade nicht verpflichtet.


Grundsätzlich kommen Sonnabende, Sonntage und Feiertage nicht für eine Besichtigung in Betracht, es sei denn Vermieter und Mieter verständigen sich auch insoweit.

Als angemessene Tageszeiten kommen Zeiten von 10 bis 13 Uhr und von 15 bis 18 Uhr in Betracht. Darüber hinausgehende frühere oder spätere Termine können einem Mieter gegen seinen Willen nicht abverlangt werden.
Das Bundesverfassungsgericht nahm nicht abschließend zu der Frage Stellung, ob ein Mieter hinzunehmen hat, dass die Interessenten oder auch der Vermieter Fotos in der Wohnung macht. Es rügte jedoch, dass sich im konkreten Falle weder Amts- noch Landgericht mit dieser Frage auseinander gesetzt hatten auch im Hinblick auf die für den Mieter möglicherweise dadurch entstandene besonders belastende Situation.

Hieraus wird man schließen müssen, dass Fotos grundsätzlich nur bei Zustimmung des Mieters gemacht werden dürfen.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und Wohnungseigentumsrecht