Ehe- und Lebenspartner als Mieter

Der Vermieter hat bei Abschluss eines neuen Wohnungsmietvertrages in der Regel ein Interesse daran, dass beide Mieter oder Lebenspartner den Vertrag abschließen. Zwei Schuldner sind in der Regel besser als einer. Auf Mieterseite ist jedoch zu bedenken, dass häufig die Lebenspartnerschaft oder die Ehe scheitern, der Mietvertrag jedoch gleichwohl fortbesteht.

Daraus erwachsen mitunter Probleme. Grundsätzlich wird der Partner Mieter, der den Mietvertrag unterschreibt. Eine Ausnahme davon bestand jedoch bei Vertragsabschlüssen in den neuen Bundesländern bis zum 03.10.90. Das Zivilgesetzbuch der DDR sah nämlich vor, dass beide Ehegatten Mieter werden, auch wenn nur einer den Vertrag unterschreibt. Schließt nur ein Ehegatte oder Ehepartner den Vertrag, so haftet er alleine für den Mietzins, kann aber andererseits auch alleine kündigen. Die Aufnahme des Ehegatten, der nicht gleichzeitig Mieter ist, gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung und bedarf nicht der Genehmigung des Vermieters. Will ein Mieter hingegen seinen Lebensgefährten in die gemietete Wohnung mit aufnehmen, so muss er zuvor die Erlaubnis des Vermieters einholen . Dies bekräftigte der Bundesgerichtshof mit seiner Entscheidung vom 05.11.03 (VIII ZR 371/02). Der Vermieter kann jedoch nur ausnahmsweise die Erlaubnis verweigern.
Stirbt ein Mieter, so tritt dessen Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führte, in den bestehenden Mietvertrag ein. Will der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner dies verhindern, so muss er dem Vermieter innerhalb eines Monat nach Tod des Mieters davon unterrichten.

Wer auszieht, haftet weiter

Wird der Mietvertrag von beiden Ehegatten oder Lebenspartnern unterzeichnet, so haften beide für den Mietzins und beide müssen erforderliche Erklärungen im Rahmen des Mietvertrages abgeben und entgegennehmen. Häufig finden sich in Mustermietverträgen Formulierungen, wonach sich die Mieter gegenseitig zur Abgabe und Entgegennahme von Willenserklärungen bevollmächtigen. Eine solche Empfangsvollmacht ist zwar wirksam, findet jedoch keine Anwendung bei Ausspruch einer Kündigung. Scheitert die Beziehung, so müssen beide Partner oder Ehegatten kündigen, um den Vertrag zu beenden. Bei Lebenspartnerschaften hat jeder gegen den anderen nach Scheitern der Lebenspartnerschaft einen Anspruch auf Kündigung des gemeinsamen Mietverhältnisses.
Zieht ein Partner aus der gemeinsamen Wohnung aus, so haftet er gegenüber dem Vermieter weiter, es sei denn, eine Vereinbarung zwischen verbleibendem und ausscheidendem Mieter sowie dem Vermieter kommt zustande.
Ehegatten haben zu dem die Möglichkeit, bei Getrenntleben bzw. Scheidung das Familiengericht anzurufen und eine Zuweisung der Wohnung nach den Regeln der Hausratsverordnung zu beantragen. Im Rahmen des Verfahrens werden die Interessen des Vermieters berücksichtigt, der dann an die richterliche Entscheidung gebunden ist. Durch das Lebenspartnerschaftsgesetz wurde auch gleichgeschlechtlichen Lebensgemeinschaften diese Möglichkeit eröffnet. Die Wohnung kann jeweils auch dem Ehegatten oder Lebenspartner zugewiesen werden, der bisher nicht Mieter war. Sind zwei Personen verschiedenen Geschlechtes Mieter, so gibt es diese Möglichkeit einer gerichtlichen Zuweisung der Wohnung nicht. Verbleibt ein Partner in der Wohnung und zahlt die gesamte Miete, so kann er vom ausgezogenen Mieter die hälftige Miete nur verlangen, wenn sich ein Anspruch aus einer Vereinbarung oder aus den Umständen des Falles ergibt. Der Mieter, der in der Wohnung also zurück bleibt und die volle Miete zahlt, muss, wenn er den hälftigen Mietzins von dem ausgezogenen Lebenspartner verlangt, im Einzelnen beweisen, dass man von den allgemeinen Regeln der nichtehelichen Lebensgemeinschaft Abweichendes vereinbart hat, wie das LG Berlin jüngst entschied (62 S 79/03).

Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Miet- und Wohnungseigentumsrecht