Die Zeit der klassischen Untervermietung ist vorbei. Wer sucht heute noch nach Anzeigen: „Möbliertes Zimmer an ordentlichen Studenten in TU-Nähe zu vermieten“. In den eigenen vier Wänden nimmt heutzutage der Hauptmieter in der Regel nur noch jemanden auf, den er auch kennt: Den Ehegatten, den Lebensgefährten, bzw. Verlobten. Genau für diesen Personenkreis bedarf es aber keiner Untervermieterlaubnis. So manch einer bittet denn auch beim Vermieter um Erlaubnis, ohne sie zu benötigen, und manch einer hat „untervermietet“, ohne dem Wissen und demnach auch ohne Erlaubnis des Vermieters.
Die Abgrenzung heißt also: Noch vertragsgemäßer Gebrauch, so die Aufnahme der oben Genannten bzw. eines Besuchers für nicht länger als 3 bis 4 Wochen, oder Untervermietung: So z.B. die Überlassung eines Zimmers zum ausschließlichen Alleingebrauch an einen Studenten. Allerdings zählt hierzu auch die Aufnahme des Neffen, der ein Semester in Berlin studieren möchte.
Der wirkliche Untermieter von Wohnraum genießt denselben Schutz gegenüber seinem Hauptmieter wie dieser gegenüber dem eigentlichen Vermieter. Das wird häufig übersehen. Der Untermieter kann sich also auf die gleichen Rechte berufen. Diesen Schutz genießt der andere Personenkreis nicht. Sie sind dem Hausrecht des Hauptmieters unterworfen. Allerdings schützt heute die Rechtsprechung den Lebensgefährten wie einen Ehegatten, so daß ein Hauptmieter hier nicht so ohne weiteres die Tür weisen kann. Dies ergibt sich aus den eherechtlichen Vorschriften. Allerdings verliert auch der Untermieter sein Zimmer bzw. die Mitbenutzungsrechte an der Wohnung, wenn der Hauptmietvertrag beendet ist. Der Vermieter (Eigentümer) hat zu dem Untermieter keinerlei vertragliche Beziehungen und kann deshalb gegenüber diesem ohne weitere Begründung die Wohnungsräumung verlangen. Ein Vermieter tut gut daran, sich vor einer Räumungsklage zu vergewissern, ob der Mitbewohner bloßer Kurzbesucher oder Lebensgefährte seines Mieters ist oder ob es sich um einen echten Untermieter handelt. Hat er einen Untermieter vor sich, so muß er diesen nach vorausgegangenem, unbeachtet gebliebenen Räumungsverlangen mit in die Räumungsklage einbeziehen, denn andernfalls führt der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung nicht durch.
Bei langen Kündigungsfristen oder Vertragslaufzeiten wird häufig die Bitte nach Erlaubnis der Untervermietung mit dem Hintergedanken gestellt, der Vermieter möge ablehnen. Denn dann kann der Mieter grundsätzlich mit drei Monaten zum Monatsende den Vertrag kündigen. Dies ergibt sich aus der in Ihrer Auslegung umstrittenen Vorschrift des § 549 BGB (s. Anm.).
Mieter wie Vermieter müssen deshalb sehr überlegt vorgehen. Die plumpe Forderung nach Erlaubnis hier und jetzt geht nach hinten los, ebenso die strikte Ablehnung durch den Vermieter. Es gilt: „Wie man in den Wald hineinruft, so schallt es hinaus“. Ein Mieter muß schon mitteilen, ab wann wer (Name, Vorname, Anschrift, Beruf) für wie lange die Wohnung bzw. ein Zimmer allein – oder mitbenutzen soll. Unterläßt er das, muß der Vermieter gleichwohl umgehend die entsprechenden Fragen an seinen Mieter richten. Schweigt er länger als zwei bis drei Wochen, wird das als seine Ablehnung gewertet und der Mieter hat sein Sonderkündigungsrecht.
Ferdinand Klasen
Der Autor ist Anwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin.
(Anm.: Dieser Artikel bezieht sich auf die alte Fassung des BGB. Das Untermietverhältnis richtet sich nach § 540 BGB)
