Die Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung - Was der Vermieter bei Wärmedämmaßnahmen darlegen muss
Hat der Vermieter die bauliche Maßnahme durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert oder eine Einsparung von Energie oder Wasser bewirkt, so kann er 11 % der ihm entstandenen Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Beziehen sich die Baumaßnahme auf mehrere Wohnungen, so sind die Kosten auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen.
Wurden z.B. 10 Wohnungen mit gleicher Größe für 30.000,00 € modernisiert, so entfallen auf jede Wohnung 3.000,00 €, 11 % davon betragen 330,00 €, um die die Jahresmiete erhöht werden kann. Der Mieter ist also verpflichtet, jeden Monat 27,50 € an Miete mehr zu zahlen. Eine Zustimmungserklärung, wie bei einer Mieterhöhung, bei der die Miete an das ortsübliche Niveau angehoben wird, muß der Mieter nicht abgeben. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete allein aufgrund der Mieterhöhung des Vermieters, sofern die Mieterhöhung berechtigt ist. Der Vermieter kann die Mieterhöhung aber erst verlangen, wenn die Modernisierungsmaßnahme fertiggestellt ist. Der sogenannte „Wertverbesserungszuschlag“ ist bis zum Mietvertragsende zu zahlen, auch wenn im 10.Jahr die Baukosten kompensiert werden.
Neben den eigentlichen Baukosten sind bei größeren Bauvorhaben auch Nebenkosten, z. B. für den Architekten, umlegbar. In der Regel werden bei Maßnahmen außerhalb der Wohnung die Kosten nach der Wohnfläche, bei Maßnahmen innerhalb der Wohnung die Kosten pro Wohnung umgelegt. Hat der Vermieter für die Modernisierungsmaßnahme Zuschüsse oder Darlehen aus öffentlichen Mitteln erhalten, so sind diese bei der Berechnung des Erhöhungsbetrages zugunsten des Mieters zu berücksichtigen.
Die Mieterhöhung bedarf der Erläuterung
Auch ein wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeter Mieter muß die Abrechnung überprüfen können. Aus der Abrechnung muß sich ergeben, welche Kosten für welche Gewerke entstanden sind, ob es sich um Modernisierungs- oder Instandsetzungskosten handelt und wie diese Kosten auf die einzelnen Mieter verteilt wurden. Hat der Vermieter bei der Modernisierungsmaßnahme Instandsetzungskosten gespart, sind diese abzuziehen. Waren also beispielsweise die durch Isolierglasfenster ausgetauschten Einfachfenster instandsetzungsbedürftig, so muß der Vermieter vor der Maßnahme die Kosten für die Reparaturen der alten Fenster ermitteln und von den Modernisierungskosten abziehen. Die gerichtlichen Anforderungen an den Mindestinhalt einer Mieterhöhung nach Modernisierung sind hoch.
Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluß vom 10. April 2002 (AZ VIII ARZ 3/01) den bestehenden Streit über die Erläuterung einer Maßnahme zur Einsparung von Heizenergie beendet. Nach der Entscheidung muß der Vermieter, der das Wohnhaus mit einem Vollwärmeschutz versehen hat, zur Erläuterung seiner Modernisierungserklärung eine so genannte Wärmebedarfsberechnung nicht beifügen. Er muß jedoch nachvollziehbar darlegen, daß Wärmeenergie eingespart wird. Dies kann jedoch auch durch den Vergleich der Wärmedämmeigenschaften des Gebäudes vor und nach Durchführung der Maßnahme, also durch Benennung der so genannten Wärmedurchgangskoeffizienten erfolgen.
Fehlt die erforderliche Erläuterung, schuldet der Mieter die erhöhte Miete nicht. Ansonsten erhöht sich die Miete mit Beginn des 3. Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung. Hat sich jedoch der Vermieter bei den Baukosten verkalkuliert und stellt sich heraus, daß die Mieterhöhung 10 % höher ausfällt als ursprünglich angekündigt, so verschiebt sich der Zeitpunkt der Mieterhöhung um ein halbes Jahr.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht.
