Das ab 01. September 2001 geltende neue Mietrecht stellt dem Vermieter bei Mieterhöhungen nunmehr 5 Begründungsmittel (statt bisher 3) zur Verfügung. Hinzugekommen sind der „qualifizierte Mietspiegel“, der schon in der letzten Folge erläutert wurde, und die „Mietdatenbank“.
Nach dem Gesetz (§ 558 e BGB n.F.) ist die „Mietdatenbank“ eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluß auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen. Eine solche Mietdatenbank besteht derzeit nur in der Stadt Hannover. Sie hat gegenüber dem für seine Geltungsdauer statischen Mietspiegel den Vorteil der dynamischen Weiterentwicklung. Anderseits bedarf auch die „Mietdatenbank“ einer relevanten Datenerhebung, da sonst die ermittelten Werte die ortsübliche Miete nicht wiederspiegeln.
Die Einführung der „Mietdatenbank“ kann als sogenannte Experimentierregelung gelten, zumal der Gesetzgeber Ausführungsregelungen jedenfalls derzeit nicht getroffen hat.
Verlängerte Klagefrist
Bislang mußte ein Vermieter binnen zwei Monaten nach dem Wirksamkeitszeitpunkt seiner Mieterhöhung den Mieter auf Zustimmung verklagen, anderenfalls entfiel die Wirkung seines Mieterhöhungsverlangens. Der Gesetzgeber hat diese Frist nun auf drei Monate verlängert mit der Begründung, es soll den Vertragsparteien eine längere Möglichkeit der gütlichen Einigung eingeräumt werden.
Nicht geregelt hat der Gesetzgeber die nach wie vor strittige Frage, wie der Umstand zu werten ist, daß ein Mieter statt ausdrücklicher Zustimmung den erhöhten Betrag vorbehaltlos zahlt.
Textform
Angesichts der modernen Übertragungsmedien galt die bisher auch bei Mieterhöhungsverlangen zu beachtende gesetzliche Schriftform als überholt. Durch das kürzlich verabschiedete „Gesetz zur Anpassung der Formvorschriften des Privatrechtes und anderer Vorschriften an den modernen Rechtsverkehr“ ist als neuer Formtyp die sogenannte Textform eingeführt worden.
Der wesentliche Unterschied zur gesetzlichen Schriftform ist der, daß es einer eigenhändigen Unterschrift nicht mehr zwingend bedarf, gleichwohl müssen lesbare Schriftzeichen verwendet werden und der Erklärende benannt sein. Schließlich muß der Abschluß der Erklärung erkennbar sein. Unter dieser Maßgabe erfüllen auch Telefaxschreiben bzw. Kopien diese Gesetzeserforder-nisse.
Mieterhöhungen aufgrund vorgenommener Modernisierung
Die zunächst beabsichtigte Senkung des bisherigen Erhöhungssatzes von 11 auf 9 % ist unterblieben. Inhalt und Form der Modernisierungsankündigung regelt nunmehr § 554 BGB n.F., Inhalt und Form der auf dieser Modernisierungsmaßnahme gründenden Mieterhöhung regeln die neuen Vorschriften der §§ 559, 559 a, 559 b BGB (s. Anm). Nach wie vor ist ein Mieter nicht verpflichtet, einer Modernisierungsmaßnahme zuzustimmen; er muß sie auch nach dem neuen Recht lediglich dulden. Auch insoweit ist der Gesetzgeber Vorschlägen der Richter- und Anwaltschaft auf dem Mietgerichtstag in Dortmund nicht gefolgt. Erweitert wurde der Katalog der Modernisierungsmaßnahmen um solche zur Einsparung von Energie. Dazu zählt auch der Einbau von Wasseruhren oder Wassermengenreglern.
Die Frist zur Ankündigung durch den Vermieter wurde von 2 auf 3 Monate verlängert.
Der betroffene Mieter kann sich über die bisherige Regelung hinaus nunmehr auch auf Härtegründe die in der Person eines Haushaltsangehörigen (bislang nur Familienangehörige) begründet sind, berufen.
Im neuen Recht ist die bislang streitige Frage nicht geregelt worden, ob ein Vermieter zur Mieterhöhung aufgrund vorgenommener Modernisierung auch dann berechtigt ist, wenn er sie überhaupt nicht oder in unwirksamer Form angekündigt hat. Es bleibt bei der bisherigen Rechtslage. Danach ist zu unterscheiden: Hat ein Mieter in der Wohnung die Durchführung der Maßnahmen auch tatsächlich geduldet, bleibt der Vermieter zur Mieterhöhung berechtigt, jedoch wird der Erhöhungszeitpunkt um 6 Monate nach hinten zu Gunsten des Mieters verschoben. Das Gleiche gilt, wenn der tatsächliche Mieterhöhungsbetrag um mehr als 10 % höher ausfällt, als der seinerzeit dem Mieter mit der Ankündigung mitgeteilte Betrag.
Sofern sich die Modernisierung niederschlägt in Maßnahmen, die nicht die Wohnung betreffen, so z.B. die Wärmedämmung der Fassaden bzw. der Einbau eines Personenaufzuges, wird ein Vermieter mit einer Erhöhungsmöglichkeit ausgeschlossen bleiben, wenn er die Maßnahme nicht ordnungsgemäß dem Mieter angekündigt hat.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht
(Anm.: Es erfolgte eine erneute Gesetzesänderung zum Thema Modernisierung. Diese sind nicht mehr in § 554 BGB sondern in §§ 555a ff BGB wiederzufinden.
