Staffelmiete
Wie bisher sieht auch das neue Recht für die Mietvertragsparteien die Möglichkeit vor, die zukünftige Mietentwicklung durch eine sogenannte Staffelmiete zu regeln.
Die Norm ist sprachlich neu gefasst und beinhaltet auch zwei Änderungen.
1. Zwar kann der Vermieter die Kündigungsmöglichkeit des Mieters auch weiterhin für maximal 4 Jahre ausschließen, das neue Gesetz (§ 557 a) stellt aber klar, dass die Kündigung bereits zum Ende des 4-Jahres-Zeitraumes möglich ist und nicht erst nach dieser Zeit erfolgen kann.
2. Bislang war der Zeitraum, für den der Mietzins gestaffelt wurde, vom Gesetzgeber auf 10 Jahre beschränkt. Diese Beschränkung ist nun weggefallen. Eine Staffelmietvereinbarung kann also nunmehr auch für einen längeren Zeitraum abgeschlossen werden.
Die bisher vom Gesetz an dieser Stelle eingeräumte Möglichkeit einer sogenannten Kündigungssperre wurde als allgemeiner Gedanke aufgefaßt und deshalb eine solche Sperre zumindest bis zur Dauer von 4 Jahren für wirksam erachtet, wo keine Staffelvereinbarung zu Grunde lag. Dies sind die Fälle, wo es im Mietvertrag sinngemäß heißt: „Das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Dauer abgeschlossen. Es ist mit den gesetzlichen Fristen kündbar, jedoch frühestens zum ...... „ Ob das neue Recht eine solche Vereinbarung noch zuläßt, ist umstritten. Manche Autoren entnehmen der neu gefassten Kündigungsregelung in § 573 c, dass außerhalb einer Staffelvereinbarung eine solche Kündigungssperrfrist wirksam nicht vereinbart werden kann.
Indexmiete
Die bisherige Regelung ließ offen, welcher Lebenshaltungskostenindex zu Grunde zu legen sei. Nunmehr bestimmt § 557 b (n.F.), dass der vom statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland heranzuziehen ist. Unverändert und demnach auch künftig gilt, dass die Indexvereinbarung an keinen bestimmten Zeitpunkt gebunden ist. Sie ist also sowohl bei Beginn des Mietverhältnisses als auch später möglich.
Für sie gilt jedoch wie bisher die strenge gesetzliche Schriftform (und nicht die ansonsten vom Gesetzgeber nun eingeführte erleichterte Textform).
Während der Dauer der Indexvereinbarung (wie auch bei einer Staffelvereinbarung) ist eine Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietenverfahren ausgeschlossen und eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen nur dann zulässig, sofern diese Maßnahme nicht vom Vermieter zu verantworten ist. Eine Mietanpassung wegen geänderter Betriebskosten bleibt weiterhin ohne Einschränkung möglich. Der geänderte Mietzins ist mit Beginn des übernächsten Monats ab Zugang der Erklärung zu zahlen. Häufig wird übersehen, dass eine Indexvereinbarung auch dann zu beachten ist, wenn der Index fällt.
Nach der Lesart des § 557 b Abs. 3 BGB (n.F.) hat nicht nur der Vermieter das Recht zur Änderung der Miete aufgrund veränderten Lebenshaltungskostenindexes, sondern auch der Mieter. Eine Parallele findet sich insoweit in der neuen Vorschrift des § 560 Abs. 4 BGB, wo jede der Mietvertragsparteien aufgrund vorausgegangener Abrechnung eine Anpassung des Nebenkostenvorschussbetrages auf eine angemessene Höhe verlangen kann. Deshalb tut ein Mieter gut daran, die Entwicklung des Lebenshaltungskostenindexes zu beobachten, um ggf. gegenüber dem Vermieter die Mietsenkung herbeizuführen.
Diese Erklärung bedarf wiederum nicht der strengen Schriftform; es genügt die sogenannte Textform, die in der letzten Folge bereits erläutert wurde.
Für den Vermieter ist erleichternd, dass er im Gegensatz zur bisherigen Regelung nicht mehr für 10 Jahre auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichten muss. Ebensowenig muss der Vertrag auf Lebenszeit eines Vertragspartners abgeschlossen sein. Somit kann die Indexmiete auch in Verträgen mit unbestimmter Dauer vereinbart werden. Erschwerend ist, dass die Angabe allein der Indexänderung in der Anpassungserklärung nicht ausreicht. Es muss vielmehr entweder die jeweilige neue Miete oder aber zumindest der Erhöhungsbetrag zusätzlich als Geldbetrag ausgewiesen werden.
Unklar bleibt auch nach der neuen Regelung, wie lange letztlich die Miete nach einer Indexerhöhung oder –senkung unverändert bleiben muss, ob nun 1 Jahr oder letztlich 15 Monate. Im Gegensatz zu § 558 n.F., wo für die Vergleichsmietenanpassung klargestellt ist, dass erst nach Ablauf der Jahresfrist ein neues Mieterhöhungsbegehren an den Mieter gerichtet werden kann, fehlt es hier an einer entsprechenden Klarstellung.
Wegfall der Mieterhöhungsmöglichkeit wegen gestiegener Kapitalkosten Bislang konnte der Vermieter Erhöhungen der Kapitalkosten in Folge einer Zinserhöhung aus einem grundbuchlich gesichertem Darlehen an den Mieter weitergeben; er war allerdings auch verpflichtet, Ermäßigungen der Kapitalkosten weiterzugeben. Diese Regelung findet sich im neuen Gesetz nicht wieder; sie wurde ersatzlos gestrichen.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht
