Bundesgerichtshof unterstreicht Vermieterrechte

Lockerung bei Modernisierungsmaßnahmen

von Ferdinand Klasen


Das soziale Mietrecht schützt den Mieter umfassend. Wenn er keine erheblichen Vertragsverstöße begeht, ist er fast ausnahmslos unkündbar. Zudem kann der Vermieter die Miete nur in engen Grenzen erhöhen, und auch bei mieterhöhenden Modernisierungsmaßnahmen sieht er sich einem schwierigen, aber zu beachtenden Regelwerk ausgesetzt.


Seit der Reform der Zivilprozessordnung im Jahre 2002 ist der Bundesgerichtshof in Mietsachen letzte Instanz. Seither hat er viele Entscheidungen der Instanzgerichte kassiert und nicht selten zu Gunsten des Vermieters entschieden, was ihm – grundlos – den Ruf mieterfeindlicher Rechtsprechung einbrachte.

Auch bei Modernisierungsmaßnahmen hat der Bundesgerichtshof kürzlich die strenge Rechtsprechung der Untergerichte gelockert.


Schon im Jahre 2002 hob der Bundesgerichtshof ein Urteil des hiesigen Kammergerichtes auf und entschied, dass ein Vermieter nach durchgeführtem Heizungseinbau bei der Mieterhöhung nicht eine Wärmebedarfsberechnung dem Mieter darlegen müsse, um den Energieeinspareffekt unter Beweis zu stellen.

Im letzten Jahr ergänzte der Bundesgerichtshof diese Rechtsprechung dahingehend, dass selbst bei preisgebundenem Wohnraum im Falle energieeinsparender Modernisierungsmaßnahmen, hier der Heizkostenersparnis, der Vermieter nicht dem so genannten Wirtschaftlichkeitsgebot unterläge. Mit anderen Worten: Die Mieterhöhung wegen der Modernisierungsmaßnahme kann durchaus höher ausfallen als der Energieeinspareffekt. Der Bundesgerichtshof verweist darauf, es bestehe keine gesetzliche Grundlage für eine solche Art „Kappungsgrenze“. Auch aus den für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Vorschriften sei diese nicht herleitbar. Ebenfalls im Jahre 2004 entschied der Bundesgerichtshof einen Berliner Fall zu Gunsten des Vermieters, der Kastendoppelfenster gegen moderne Isolierglasfenster ausgetauscht hatte und nun von seinem Mieter den Modernisierungszuschlag verlangte. Die Berliner Gerichte sahen in dem Austausch der Kastendoppelfenster gegen Isolierglasfenster keine nachhaltige Wertverbesserung und lehnten deshalb schon dem Grunde nach eine Mieterhöhung ab. Der Bundesgerichtshof entschied, dass entgegen der Auffassung des Landgerichtes die Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie oder Wasser, die in erster Linie einer ökologischen Zielsetzung dienten, gerade keine Verbesserung des Wohnwertes für den Mieter zu bewirken bräuchten, um eine Mieterhöhung zu rechtfertigen. Es reiche aus, wenn die erzielte Einsparung an Heizenergie wesentlich und von Dauer sei sowie der Allgemeinheit zu Gute komme. Ebenso mit ähnlicher Begründung hob der Bundesgerichtshof ein Urteil des Landgerichtes aus dem Jahre 2004 auf. Dort hatte sich ein Mieter gegen den Anschluss seiner Wohnung an das rückkanalfähige Breitbandkabelnetz zur Wehr gesetzt und verweigerte dem klagenden Vermieter die Duldung des Anschlusses seiner Wohnung. Er argumentierte, zwar sei grundsätzlich mit dem Anschluss an das Kabelnetz eine Verbesserung gegenüber dem terrestrischen, analogen Fernsehempfang gegeben, dies könne jedoch in Berlin seit der Einführung des terrestrischen Digitalfernsehens nicht gelten, weshalb auch der beabsichtigte Anschluss an das Breitbandkabelnetz für ihn keine Verbesserung darstelle. Der geringe Überhang an mehr Fernsehprogrammen ändere daran nichts. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Frage, ob eine Maßnahme zur Verbesserung der gemieteten Räume vorliege, objektiv zu bestimmen sei, also unabhängig von den Auswirkungen auf das konkrete Mietverhältnis und auch davon, ob die vom Vermieter aufzuwendenden Kosten oder zu erwartende Erhöhung der finanziellen Belastungen für die Mieter in einem angemessenen Verhältnis zur Verbesserung stünden.

Daher sei auch nicht die Wertung des derzeitigen Mieters, sondern die Verkehrsanschauung maßgebend.

Nicht geklärt ist nach wie vor die Frage, ob und in welchem Rahmen Vermieter und Mieter eine beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme unter Außerachtlassung der gesetzlichen Vorschriften vereinbaren können. Das neue Mietrecht bedeutet insofern eine Verschärfung, als bei den einschlägigen Gesetzen geregelt ist, dass eine zu Lasten des Mieters gehende Vereinbarung unwirksam ist. Unter Fachleuten ist aber anerkannt, dass manche Baumaßnahmen im Hinblick auf einzuhaltende Zeitabläufe praktisch undurchführbar werden, wenn der Vermieter zuerst den Mieter über mehrere Instanzen zur Duldung gerichtlich verurteilen lassen muss. Deshalb ist gerade der Bedarf nach einer Vereinbarung über eine Modernisierungsmaßnahme und auch über den Mieterhöhungsbetrag aus praktischen Erwägungen heraus sehr groß.

Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin