Wer in den letzten Tagen den Immobilienteil der Zeitungen studierte, las, daß das Oberverwaltungsgericht die Zweckentfremdungsverbotsverordnung faktisch außer Kraft gesetzt hat. Es stellte fest, daß der Berliner Wohnungsmarkt so deutlich und nachhaltig entspannt sei, daß das Verbot offensichtlich entbehrlich geworden sei.
Dies hat tiefgreifende Auswirkungen für den Wohnungsbestand, zumindest in bestimmten Lagen. Um was geht es hier?
Die Wohnung, ob nun die eigene oder die gemietete, ist notwendige Voraussetzung für die durch unsere Verfassung garantierte Menschenwürde. Sie setzt im wesentlichen den Rahmen der Intimsphäre eines jeden Menschen, was seinen Niederschlag in Art. 13 unserer Verfassung gefunden hat.
Berlin ist eine klassische Mieterstadt, die Wohnungen gehören ganz überwiegend nicht dem Bewohner; er ist „nur“ Mieter. Insofern sind die Menschen hier darauf angewiesen, daß hinreichend Wohnraum zur Verfügung gestellt wird. Dieser Schutzgedanke ist nicht neu. Zu den ältesten Schutzvorschriften zählt die Wohnraummangelverordnung, die bereits 1914 erlassen wurde. Auch danach, bis heute, hat dieser Schutzgedanke in den entsprechenden Vorschriften seinen Niederschlag gefunden.
Die Vorschrift gilt selbstredend nur für Wohnraum, nicht für Gewerberaum.
Zweckentfremdung von Wohnraum liegt vor bei: Leerstand, anderer Nutzung als zu Wohnzwecken, Abriß und je nachdem auch bei Zusammenlegung einzelner Wohnungen.
Die zuständigen Behörden haben zu prüfen, ob durch die Art der oben genannten Nutzung in der Wohnungsbilanz letztlich Wohnraum verloren geht oder nicht.
Die Umsetzung der Zweckentfremdungsverbotsverordnung bedeutet zwangsläufig einen Eingriff in das grundrechtlich geschützte Eigentum. Dieser Eingriff ist nur dann gerechtfertigt, wenn unter Abwägung der widerstreitenden Interessen das der Wohnungssuchenden überwiegt.
Der Fachsenator hatte im letzten Jahr gegenüber der Presse einen nachhaltigen Wohnungsleerstand in einer Größenordnung von über 130.000 Wohnungen genannt. Dies war Anlass für das Verwaltungsgericht, schon im letzten Jahr zu entscheiden, dass Sinn und Zweck der Zweckentfremdungsverbotsverordnung in Berlin entfallen sei.
Diese Auffassung wurde jetzt durch das Oberverwaltungsgericht bestätigt mit der Folge, daß in der Tat Wohnungsleerstand, eine andere Nutzung als zur Wohnzwecken oder gar der Abriß ohne Sanktionen praktiziert werden kann.
Allerdings kann vor vorschnellem Handeln nur gewarnt werden. Ein Vermieter, der bisherigen Wohnraum nun z. B. zu Bürozwecken vermietet, hat noch weitere Hürden zu nehmen. In der Regel genießt die Wohnung, die er jetzt in Ihrer Nutzung umwidmen will, den Schutz der ggf. schon weit zurückliegenden Baugenehmigung. Aber auch in dieser alten Baugenehmigung ist der Nutzungszweck „Wohnen“ festgelegt.
Deshalb verstößt der Vermieter gegen die bauordnungsrechtlichen Vorschriften, ggf. auch gegen bauplanerische Vorschriften, so z. B., wenn der Wohnraum im reinen Wohngebiet liegt.
Die Landesbauordnungen verlangen in der Regel bzgl. gewerblich genutzter Flächen weitaus höhere Anforderungen als für Wohnraum. So sind z. B. bei gewerblich genutzten Flächen ein zweiter Ausgang als Fluchtweg und auch sogenannte Trockenleitungen zum Schutz im Feuersfall nachzuweisen. Nur unter bestimmten Voraussetzungen kann hierauf verzichtet werden. Deshalb bedeutet die jetzige Gerichtsentscheidung auch nicht, dass ohne weiteres Wohnungen zu anderen Zwecken vermietet werden können. Der Vermieter läuft Gefahr, sich in dem neuen Mietvertrag zu etwas zu verpflichten, was er letztlich nicht einhalten kann. Erfolgt die Untersagung durch das Bauamt, macht sich der Vermieter gegenüber seinem Mieter, der sich andere Räume suchen muß, schadensersatzpflichtig. Dies kann sehr teuer werden.
Im Hinblick auf die jetzige Entscheidung steht zu erwarten, daß die Fachbehör-de genau in diese Richtung „die Schrauben enger zieht“, um so die Folgen jener Gerichtsentscheidung zu mildern.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht
