Obgleich von erheblicher Bedeutung, wird in der Praxis die Dokumentation des Wohnungszustandes bei Vertragsbeginn eher vernachlässigt.
Auch die viele Seiten eng bedruckten Texte umfassenden Mietvertragsvordrucke sehen, wenn überhaupt, nur geringen Platz für eine solche Dokumentation vor.
Dies hängt wohl damit zusammen, daß das, was dokumentiert werden soll, nur schwer einen formalisierten Wohnungsprotokollvordruck zugänglich ist. Darüber hinaus ist es für beide Seiten risikoreich, ein unvollständiges oder gar falsches Protokoll zu unterzeichnen.
Nur ein sorgfältig geführtes und ins einzelne gehende Protokoll vermag auch wirklich spätere Streitigkeiten über das Vorhandensein und die Art von Mängeln zu vermeiden.
Deshalb sollte ein solches Protokoll die einzelnen Räume der Wohnung, von der Wohnungseigangstür im Uhrzeigersinn betrachtet, erfassen und jeden einzelnen Raum auch vom Fußboden bis zur Decke möglichst genau beschreiben, einschließlich der gesamten Wohnungstechnik (Heizung-, Sanitär- und Elektroanlage, Küchentechnik, usw).
Sind Mängel vorhanden, sollten diese auch aufgeführt werden und auch, ob und wann sie durch wen zu beseitigen sind. Quittiert ein Mieter leichtfertig die Mängel ohne solche Angaben, ist er mit seinem Minderungsrecht ausgeschlossen.
Bestätigt der Mieter pauschal, daß die Wohnung bei Vertragsabschluß mängelfrei war, hat er später die Beweislast dafür, daß gleichwohl Mängel bestanden haben. Grundsätzlich gilt, daß der Mieter sehr sorgfältig das Protokoll anläßlich der Wohnungsübergabe überprüfen muß, während ein Vermieter ebenso sorgfältig das Protokoll bei Wohnungsrückgabe zu überprüfen hat. Quittiert er dort nicht alle Mängel, so wird dies von der Rechtsprechung so gedeutet, daß über die dort angegebenen Mängel hinaus keine weiteren Mängel bestanden haben. Dies kann gerade hinsichtlich verborgener Mängel verhängnisvoll sein. Weit verbreitet ist der Irrtum bei Mietern, sie könnten sich dadurch von einer Renovierung bei Ende des Mietverhältnisses befreien, wenn sie sich die Unrenoviertheit der Wohnung bei Beginn des Mietvertrages vom Vermieter bestätigen lassen. Eine solche Bestätigung ist nur dann für den Mieter hilfreich, wenn das Mietverhältnis noch nicht die von der Rechtsprechung entwickelten Renovierungszeiträume überschritten hat. Bestätigt der Mieter in einem solchen Protokoll die Mangelfreiheit der Wohnung bei Übergabe, ohne sich die Beseitigung der Mängel vorzubehalten, ist er mit seinem Minderungsrecht ausgeschlossen.
Wird das Wohnungsprotokoll in der eingangs beschriebenen Art und Weise gefertigt, erleichtert es auch die Protokollierung des Zustandes bei Beendigung des Mietverhältnisses, denn es muß nur noch eine Gegenüberstellung des damaligen zum jetzigen Zustandes erfolgen.
Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht
