Das zum 1. September in Kraft getretene neue Mietrecht bringt auch zum Teil nicht unerhebliche Änderungen gegenüber den bisherigen Vorschriften über die Mietsicherheit bei Wohnungsmietverträgen.



Allerdings ist auch nach neuem Recht ein Mieter nicht etwa von Gesetzeswegen, sondern nur dann zur Leistung einer Mietsicherheit verpflichtet, wenn die Vertragsparteien dies wirksam in dem Vertrag geregelt haben. Der Mieter ist und bleibt allerdings berechtigt, die Kautionssumme in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu erbringen. Hiervon abweichende Vereinbarungen sind und bleiben unwirksam. Streitig ist nur, ob von dieser Unwirksamkeit dann auch die gesamte Kautionsvereinbarung erfasst wird, mit der Folge, dass der Mieter die gezahlte Kaution zurückverlangen könnte.

Sehr bedeutsam und rechtspolitisch fraglich ist die neue Regelung in den Fällen, in denen das Mietobjekt veräußert wurde. Beispiel: A verkauft seine vermietete Eigentumswohnung dem B, händigt diesem aber die seinerzeit von dem Mieter M geleistete Kaution nicht aus.

Nach dem bisherigen Recht war der Erwerber der Immobilie nach Beendigung des Mietverhältnisses nur dann zur Rückzahlung der Mietsicherheit verpflichtet, wenn ihm diese vom Veräußerer übertragen worden war oder, wenn sich der Erwerber gegenüber dem Veräußerer zur Rückgewähr der Kaution verpflichtet hatte.

Nunmehr bestimmt das Gesetz (§ 566 a BGB n. F.), dass der Erwerber ohne wenn und aber dem Mieter gegenüber für die Rückgewähr der geleisteten Kaution einzustehen hat. Daneben haftet allerdings der alte Vermieter (Veräußerer) ebenfalls, sofern denn der Mieter beim Erwerber seine Kaution nicht mehr zurück erhält, z. B., weil dieser zahlungsunfähig geworden ist.

Diese neue gesetzliche Regelung schützt zwar einerseits noch mehr den Mieter, insbesondere dadurch, dass er dem längst aus den Augen verlorenen alten Vermieter (Verkäufer) nicht mehr hinterher laufen muss, andererseits produziert diese Vorschrift schwerfälligen Ballast bei Immobilienkaufverträgen, wenn weder Verkäufer noch Käufer ein Risiko eingehen wollen.

Es gilt der Grundsatz, dass ein Mieter durch den Verkauf der Immobilie nicht benachteiligt werden soll (Kauf bricht nicht Miete), er soll allerdings auch nicht günstiger gestellt werden. Die vorliegende Regelung gibt ihm allerdings wegen der Kaution zwei Gläubiger, nämlich seinen alten Vermieter und auch den neuen. Dieses ist eine Besserstellung und deshalb ist diese Regelung rechtspolitisch auch sehr fraglich.

Wenn Verkäufer und Käufer diesem Risiko entgehen wollen, müssen sie entweder den betoffenen Mieter mit in die Kaufvertragsverhandlungen einbeziehen, dergestalt, dass dieser ausdrücklich einwilligt, dass die Kaution von A dem B ausgehändigt wird. Dies wäre dann zugleich auch Ausdruck einer Haftungsfreistellung des A. Der betroffene Mieter muss aber nicht derart mitwirken. Dann aber bleibt eigentlich dem A nichts anderes übrig, die Kaution an den M zurückzuzahlen. Ob der Erwerber B dann das Recht hat, von M die Kaution erneut zu verlangen, ist deshalb fraglich, weil M seinerzeit die Kaution pflichtgemäß geleistet hat und die Rückzahlung an ihn als Verzicht des A auf diese Kaution gedeutet werden könnte, mit der Folge, dass der B als Erwerber sich diesen Verzicht ebenfalls zurechnen lassen muss. Im Ergebnis läuft dies auf das Ende der Barkaution hinaus. Man kann einem Vermieter deshalb nur noch empfehlen, sich vom Mieter ein verpfändetes Sparguthaben als Kaution geben zu lassen. Dies bedeutet nämlich, dass die eigentliche Sicherheit beim Mieter verbleibt, dass aber die Zugriffsmöglichkeit der jeweilige Vermieter hat.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht