An dieser Stelle war bereits wegen der Mietrechtsreform über die neuen gesetzlichen Kautionsregelungen berichtet worden.
Nach wie vor sind mietvertragliche Kautionsabreden häufiger Streitpunkt, die leider auch nicht in jedem Punkte eine einheitliche Rechtsprechung nach sich ziehen.


Es gibt keine gesetzliche Vorschrift, die einen Mieter zur Zahlung einer Mietsicherheit verpflichtet. Es gibt aber eine gesetzliche Regelung darüber, unter welchen Voraussetzungen von einem Wohnungsmieter eine Mietsicherheit verlangt werden darf. Dies ist § 551 BGB. Danach ist die Höhe der Sicherheit begrenzt auf die Summe dreier Monatsmieten ohne Betriebskostenvorschuss bzw. Betriebskostenpauschalbeträge. Schließlich muss ein Mieter auch nicht die Kaution in einer Summe und etwa schon bei Vertragsabschluss aufbringen, er darf sie vielmehr in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Der Tag des Vertragsabschlusses kann, muss aber nicht, mit dem Tag des Beginns des Mietverhältnisses übereinstimmen.

Die Kautionsregelung ist bei Täuschung des Mieters unwirksam

Oft ist in den vom Vermieter vorgelegten Mietverträgen die Zahlung der Kaution „bei Vertragsabschluß“ oder „bei Mietvertragsbeginn“ geregelt. Dies hat in diesem Jahr die Berliner Gerichte häufig beschäftigt. Streit besteht darüber, ob der Mieter durch die Regelung über sein Recht, die Kaution in drei Raten zahlen zu können getäuscht wird und mehr noch über die rechtlichen Folgen. Eine Kammer des Landgerichtes Berlin hat entschieden, dass der Mieter die Kaution trotzdem zahlen muß (LG Berlin vom 23.04.2002, AZ.: 63 S 322/01).
Danach ist die Mietvertragsklausel nur teilweise nichtig, nämlich hinsichtlich des Zahlungszeitpunktes. Insoweit gilt nun die gesetzliche Regelung. Hat der Mieter die Kaution schon gezahlt, so ergeben sich keine Folgen.
Eine andere Kammer des Landgerichtes Berlin (LG Berlin vom 02.07.2001, Az.: 67 S 441/00) hält die zitierten Kautionsklauseln insgesamt für unwirksam, so dass der Mieter gar keine Kaution schuldet.
Ist die Kautionsabrede unwirksam, kann der Mieter die Kaution zurückverlangen. Fraglich ist nach den unterschiedlichen Gerichtsentscheidungen nur, ob ein Vermieter dann mit eigenen Ansprüchen, zum Beispiel mit einem Mietrückstand gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen (verrechnen) kann. Die einen Gerichte erklären ein Aufrechnungsverbot, weil ansonsten die Unwirksamkeit der Kautionsabrede für den Vermieter ohne Folgen bliebe; er könne sie behandeln wie eine wirksam geleistete Kaution. Andere Gerichte bejahen die Aufrechnungsmöglichkeit mit dem dogmatischen Argument, dass zwei gleichartig sich gegenüberstehende und fällige Forderungen immer nach unserem Recht verrechnet werden können. Studenten und Schülern wird häufig bei Vertragsabschluss neben der Kaution auch noch eine Bürgschaft ihrer Eltern abverlangt. Dies führt zur Kumulation der Sicherheiten und wird ebenfalls als unwirksam erachtet. In einem solchen Falle ist die Kautionsabrede nur bis zur betraglichen Höchstgrenze wirksam, die darüber hinausgehende Sicherungsabrede ist unwirksam. Bieten die Eltern des Wohnungsbewerbers hingegen freiwillig an, neben der geleisteten Kaution auch noch für Forderungen des Vermieters zu bürgen, so ist ausnahmsweise die Bürgschaft und die Kautionsabrede wirksam (BGH IX ZR 16/90).
So lange der Vermieter die Kaution in Händen hält, ist er seinem Mieter zur Auskunft über die gesetzmäßige Anlage verpflichtet. Im Rahmen eines Wohnungsmietverhältnisses muss jedenfalls der Vermieter eingenommene Kautionsbeträge getrennt von seinem Vermögen und zinsbringend anlegen.


Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin mit dem Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht.