Auf Grund des Auftretens der COVID-19-Pandemie kam es in den Jahren 2020 und 2021 zu zahlreichen staatlich angeordneten Schließungen von Geschäftslokalen mit Publikumsverkehr. Betroffen waren zu meist gastronomische Geschäfte und Dienstleister, teilweise aber auch Fachgeschäfte, in denen keine Waren täglichen Bedarfs veräußert wurden.

Mit Urteil vom 12.01.22 hat der Bundesgerichtshof nunmehr zum Aktenzeichen 12 ZR 8/21 zu den rechtlichen Folgen einer solchen staatlich angeordneten Schließung eines Geschäftslokals Stellung genommen.

Gegenstand der Entscheidung war ein Urteil des OLG Dresden bezüglich des Textileinzelhandelsgeschäftes der Firma KiK. Das Oberlandesgericht Dresden ist davon ausgegangen, dass während der Schließung des Textilgeschäftes die Mieterin nur verpflichtet sei, die halbe Miete zu zahlen, eine Anpassung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB sei insoweit erforderlich.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 12.01.22 klargestellt, dass die behördliche Geschäftsschließung allein an die Nutzungsart und den sich daraus ergebenden Publikumsverkehr anschließt. Durch die Allgemeinverfügung wird dem Mieter allerdings die Nutzung der gemieteten Geschäftsräume weder tatsächlich noch rechtlich verboten. Das Mietobjekt steht daher trotz der Schließungsanordnung weiterhin für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung, so dass nicht vom Vorliegen eines Mangels im Sinne des § 536 BGB auszugehen sei.

Der Bundesgerichtshof hat allerdings klargestellt, dass grundsätzlich eine Anpassung des Vertrages wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB erforderlich sei. Insoweit nahm der BGH auch auf die neu geschaffene Vorschrift des Art. 240 § 7 EGBGB Bezug. Die Regelung ist zum 01.01.21 in Kraft getreten. Die Regelung vermutet, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt, wenn durch staatliche Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie der Geschäftsbetrieb eingeschränkt wird.


Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes erfordert allerdings die Annahme einer Störung der Geschäftsgrundlage eine umfassende Prüfung des Einzelfalles. Die vom Oberlandesgericht Dresden vorgenommene pauschale Betrachtung, dass nur die halbe Miete zu zahlen sei, überzeugte den Bundesgerichtshof nicht.

Im Einzelfall muss geprüft werden, welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung auf Dauer entstanden sind. Hierbei ist der konkrete Umsatzrückgang zu berücksichtigen und zu prüfen, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste zu vermindern. Bei der Frage, ob eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt, ist auch zu berücksichtigen, dass ggf. durch staatliche finanzielle Hilfen die Verluste des Mieters ganz oder teilweise ausgeglichen wurden. Zu prüfen sei darüber hinaus, ob Leistungen durch eine Betriebsversicherung geflossen sind und schließlich müsste auch eine Abwägung der Interessen des Vermieters erfolgen.


In der Praxis bedeutet dies, dass selbst dann, wenn eine Schließungsanordnung ergangen ist oder in Zukunft ergehen wird, es im Wesentlichen von den Umständen des Einzelfalles abhängt, ob und in welchem Umfange eine Anpassung der Geschäftsgrundlage durch Reduzierung der Miete zu erfolgen hat. Auf Grund der Entscheidungsgründe des Bundesgerichtshofes wird deutlich, dass in jedem Falle zumindest die halbe Miete zu zahlen ist, da nach Auffassung des Bundesgerichtshofes das durch die Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie einhergehende Risiko keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden kann.