Seit dem 15.04.2021 liegt die Entscheidung des 2. Senats des Bundesverfassungsgerichtes vom 25.03.2021 zum Berliner Mietdeckel vor.

 

Die Leitsätze der Entscheidung lauten:

 

"Das Grundgesetz enthält ‑ von der Ausnahme des Art. 109 Abs. 4 GG abgesehen ‑ eine vollständige Verteilung der Gesetzgebungszuständigkeiten entweder auf den Bund oder die Länder. Doppelzuständigkeiten sind den Kompetenznormen fremd und wären mit ihrer Abgrenzungsfunktion unvereinbar. Das Grundgesetz grenzt die Gesetzgebungskompetenzen insbesondere mit Hilfe der in den Art. 73 und Art. 74 GG enthaltenen Kataloge durchweg alternativ voneinander ab.

 

Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG.

 

Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht." (2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20)

 

Das Bundesverfassungsgericht hat in seiner Ent­schei­dung deutlich gemacht, dass Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum als Teil des sozialen Mietrechtes in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das Bürgerliche Recht fallen.

 

Der Gesetzgeber hat in den §§ 556-561 BGB von seiner Zuständigkeit für das Mietpreisrecht Gebrauch gemacht. Aufgrund der hierdurch eingetretenen Sperrwirkung verbleibt für die Regelung zur Miethöhe im MietenWoG Bln kein Raum.

 

Das Land Berlin hat dementsprechend keine Gesetzgebungskompetenz, so dass zu erwarten ist, dass es keine Neuauflage des MietenWoG Berlin geben wird.

 

 

Teil­wei­se hat­ten die Ver­mie­ter bei Neuvermietung von Wohnraum zwei Beträge im Mietvertrag auf­ge­nom­men. Einen Betrag, der zu zahlen war und dem MietenWoG entsprach, und einen weiteren Betrag für den Fall, dass das MietenWoG verfassungswidrig ist. Letztgenannten Betrag müs­sen die Mie­ter nun zu­künf­tig zah­len und auch die Differenz zwischen den zwei Be­trä­gen für die Ver­gan­gen­heit.

 

Haben die Ver­mie­ter auf­ Grund der Regelung in § 3 des MietenWoG Mieterhöhungsbeträge oder Beträge aus Staffelmietvereinbarungen nicht gel­tend gemacht, können sie diese nun rückwirkend nachfordern.

 

 

Sofern nach § 5 MietenWoG überhöhte Mieten abgesenkt wur­den, müs­sen die Mie­ter für die Zukunft die ursprünglich vereinbarte Miete zah­len. Die Be­trä­ge, um die die Miete für die Vergangenheit abgesenkt wur­de, müs­sen nach­ge­zahlt wer­den.

 

 

Wegen der vor­ge­nann­ten rückständigen Beträge befinden sich die Mie­ter derzeit noch nicht in Zahlungsverzug. Die Mieter haben in der Vergangenheit zu Recht diese Beträge einbehalten. Nunmehr ist der Grund dafür entfallen. Zahlungsverzug besteht erst dann, wenn der Ver­mie­ter den Mieter zur Zahlung auf­for­dert.