Seit dem 15.04.2021 liegt die Entscheidung des 2. Senats des Bundesverfassungsgerichtes vom 25.03.2021 zum Berliner Mietdeckel vor.
Die Leitsätze der Entscheidung lauten:
"Das Grundgesetz enthält ‑ von der Ausnahme des Art. 109 Abs. 4 GG abgesehen ‑ eine vollständige Verteilung der Gesetzgebungszuständigkeiten entweder auf den Bund oder die Länder. Doppelzuständigkeiten sind den Kompetenznormen fremd und wären mit ihrer Abgrenzungsfunktion unvereinbar. Das Grundgesetz grenzt die Gesetzgebungskompetenzen insbesondere mit Hilfe der in den Art. 73 und Art. 74 GG enthaltenen Kataloge durchweg alternativ voneinander ab.
Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG.
Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht." (2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20)
Das Bundesverfassungsgericht hat in seiner Entscheidung deutlich gemacht, dass Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum als Teil des sozialen Mietrechtes in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das Bürgerliche Recht fallen.
Der Gesetzgeber hat in den §§ 556-561 BGB von seiner Zuständigkeit für das Mietpreisrecht Gebrauch gemacht. Aufgrund der hierdurch eingetretenen Sperrwirkung verbleibt für die Regelung zur Miethöhe im MietenWoG Bln kein Raum.
Das Land Berlin hat dementsprechend keine Gesetzgebungskompetenz, so dass zu erwarten ist, dass es keine Neuauflage des MietenWoG Berlin geben wird.
Teilweise hatten die Vermieter bei Neuvermietung von Wohnraum zwei Beträge im Mietvertrag aufgenommen. Einen Betrag, der zu zahlen war und dem MietenWoG entsprach, und einen weiteren Betrag für den Fall, dass das MietenWoG verfassungswidrig ist. Letztgenannten Betrag müssen die Mieter nun zukünftig zahlen und auch die Differenz zwischen den zwei Beträgen für die Vergangenheit.
Haben die Vermieter auf Grund der Regelung in § 3 des MietenWoG Mieterhöhungsbeträge oder Beträge aus Staffelmietvereinbarungen nicht geltend gemacht, können sie diese nun rückwirkend nachfordern.
Sofern nach § 5 MietenWoG überhöhte Mieten abgesenkt wurden, müssen die Mieter für die Zukunft die ursprünglich vereinbarte Miete zahlen. Die Beträge, um die die Miete für die Vergangenheit abgesenkt wurde, müssen nachgezahlt werden.
Wegen der vorgenannten rückständigen Beträge befinden sich die Mieter derzeit noch nicht in Zahlungsverzug. Die Mieter haben in der Vergangenheit zu Recht diese Beträge einbehalten. Nunmehr ist der Grund dafür entfallen. Zahlungsverzug besteht erst dann, wenn der Vermieter den Mieter zur Zahlung auffordert.
Mit Beschluss vom 18.07.19 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die Vorschriften zur sog. Mietpreisbremse verfassungsgemäß sind.
Ist bei einem Wohnraummietverhältnis der Mieter verstorben, so sind grundsätzlich zwei verschiedene Fallkonstellationen denkbar.
Zum einen ist es möglich, dass ein so genannter Berechtigter im Sinne des § 563 BGB zum Zeitpunkt des Todes des Hauptmieters mit in der Wohnung lebte. In Betracht kommen hier Ehegatten, Kinder oder Lebenspartner, die zusammen mit dem nunmehr verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten.
Am 27.03.20 wurde im Bundesgesetzblatt das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27.03.20 veröffentlicht.
In Artikel 5 § 1 des Gesetztes wird Verbrauchern und Kleinstunternehmern das Recht eingeräumt, die Leistung im Rahmen von Dauerschuldverhältnissen (Mietverhältnisse sind nicht betroffen!) zu verweigern.
Im September 2018 wurde vom Bundeskabinett das sog. Mietrechtsanpassungsgesetz beschlossen. Das Gesetz tritt am 01.01.19 in Kraft.
In § 556g BGB wird ein Absatz 1 a) eingefügt, wonach der Vermieter verpflichtet ist, den Mieter über die Vormiete zu informieren. Die Auskunft muss vor Vertragsabschluss erfolgen ohne dafür personenidentifizierende Daten zu verwenden.
Bei Gewerbemietverträgen, die für längere Zeit als ein Jahr fest abgeschlossen werden, müssen alle wesentlichen Vertragsinhalte der Schriftform entsprechen. Gibt es mündliche Abreden, so liegt ein Verstoß gegen § 550 BGB vor, mit der Folge, dass jede Vertragspartei das Vertragsverhältnis fristlos kündigen kann.
Am 23.02.2020 ist das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) in Kraft getreten.
Bezüglich der Verfassungsgemäßheit des Gesetzes und dementsprechend seiner Geltung wie auch bezüglich der Auslegung sind die gerichtlichen Entscheidungen abzuwarten. Nach Auswertung der Literatur kann ich Ihnen folgende unverbindliche Handlungsempfehlung geben:
Die tatsächliche Wohnfläche ist maßgebend.
Die Wohnfläche spielt im Mietvertragsverhältnis an drei Stellen eine wesentliche Rolle, bei den Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Miete gemäß § 558 BGB, bei Mieterhöhungen nach Modernisierung gemäß § 559 BGB und bei der Abrechnung der Betriebskosten.
In vielen Mietverträgen über Wohn- und Gewerberaum werden die Verjährungsfristen für Vermieter und mieterseitige Ansprüche von sechs auf zwölf Monate verlängert. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass diese Allgemeinen Vertragsbestimmungen unwirksam sind, da sie mit dem Gesetzeszweck - der schnellen Regulierung von gegenseitigen Ansprüchen nach Vertragsende - zuwiderlaufen.
Weitere Beiträge ...
- Das Schicksal des Mietvertrages bei Beendigung einer Lebensgemeinschaft oder Ehe
- Bei Mieterhöhung nach § 558 BGB (Anpassung an die ortsübliche Miete) kommt es doch auf die tatsächliche Wohnfläche an
- Das Mietrechtsnovellierungsgesetz (Mietpreisbremse)
- Vereinbarungen in der Mietwohnung sind widerrufbar
- Der Mieter kann bei unrenovierter Wohnung nicht verpflichtet werden, Schönheitsreparaturen auszuführen
- Risiken bei Ratenzahlungsvereinbarung mit Mietern
- In Berlin gilt die 15%ige Kappungsgrenze und die Voraussetzungen für eine Mietpreisüberhöhung
- Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters bei rückständigen Betriebskostenvorauszahlungen
- Aktuelles zum Betriebskostenrecht
- Es geht doch! Umlage von Betriebskosten trotz fehlender Regelung im Mietvertrag
- Wohnungseigentum: Ungültige Beschlüsse bei Sanierung einer Heizungsanlage
