Aktuelle Rechtsprechung

Aktuelle Rechtssprechung zum Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Ist bei einem Wohnraummietverhältnis der Mieter verstorben, so sind grundsätzlich zwei verschiedene Fallkonstellationen denkbar.

Zum einen ist es möglich, dass ein so genannter Berechtigter im Sinne des § 563 BGB zum Zeitpunkt des Todes des Hauptmieters mit in der Wohnung lebte. In Betracht kommen hier Ehegatten, Kinder oder Lebenspartner, die zusammen mit dem nunmehr verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten.

Führte zum Zeitpunkt des Todes des Hauptmieters keiner der oben genannten Berechtigten einen gemeinsamen Haushalt mit dem nunmehr verstorbenen Mieter, so treten die Erben in das Mietverhältnis ein und diese wie auch der Vermieter können mit einer Frist von einem Monat außerordentlich kündigen, § 564 BGB.

Häufig ist dem Vermieter allerdings gar nicht bekannt, wer Erbe ist. Um die Erben zu ermitteln, ist es möglich, beim Nachlassgericht anzufragen. Können durch das Nachlassgericht keine Erben ermittelt werden oder erfolgt keine zeitnahe Antwort, so ist nunmehr zu empfehlen, eine Nachlasspflegschaft zu beantragen.

Mit Beschluss vom 02.08.17 hat das Kammergericht entschieden, dass das Nachlassgericht verpflichtet ist, auf Antrag gemäß § 1961 BGB auch dann einen Nachlasspfleger zu bestellen, wenn der Nachlass offensichtlich mittellos.

Der Nachlasspfleger muss dann von der Staatskasse bezahlt werden. Wird ein Nachlasspfleger bestellt, kann diesem gegenüber gekündigt werden und der Nachlasspfleger ist verpflichtet, die Mietsache zu räumen und geräumt herauszugeben. Kommt er dem nicht nach, kann direkt gegen den Nachlasspfleger Räumungsklage erhoben werden.

(Beschluss des Kammergerichtes vom 02.08.17, Az.: 19 W 102/17, GE 2017, 1347)

Bei Gewerbemietverträgen, die für längere Zeit als ein Jahr fest abgeschlossen werden, müssen alle wesentlichen Vertragsinhalte der Schriftform entsprechen. Gibt es mündliche Abreden, so liegt ein Verstoß gegen § 550 BGB vor, mit der Folge, dass jede Vertragspartei das Vertragsverhältnis fristlos kündigen kann.

In der Vergangenheit wurden, um die Risiken bei Schriftformverstößen zu mindern, häufig so genannte Schriftformheilungsklauseln in den Gewerbemietverträgen aufgenommen, die die Mietvertragsparteien verpflichteten, sich nicht auf Schriftformfehlern zu berufen und allein deswegen das Mietverhältnis zu kündigen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass § 550 BGB zwingendes Recht darstellt und eine Einschränkung des Kündigungsrechtes wegen Schriftformmängeln nicht in Betracht kommt.

(BGH vom 27.09.17, XII ZR 114/16 in GE 2017, 1397)

In vielen Mietverträgen über Wohn- und Gewerberaum werden die Verjährungsfristen für Vermieter und mieterseitige Ansprüche von sechs auf zwölf Monate verlängert. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass diese Allgemeinen Vertragsbestimmungen unwirksam sind, da sie mit dem Gesetzeszweck - der schnellen Regulierung von gegenseitigen Ansprüchen nach Vertragsende - zuwiderlaufen.

Die vom Bundesgerichtshof zu beurteilende Klausel hatte folgenden Wortlaut: "Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme in eine Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses."

Die Regelung wich in zwei Punkten von der gesetzlichen Regelung ab. Zum einen wird die Frist von sechs Monaten auf zwölf Monate verlängert. Zum anderen sollte die Verjährung der vermieterseitigen Ansprüche mit dem Vertragsende beginnen und nicht mit der Rückgabe der Mietsache. So ist es allerdings in § 548 Abs. 1 BGB bestimmt.

Nach der Lektüre des Bundesgerichtshofes ist davon auszugehen, dass alle Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen über die Verlängerung von Verjährungsfristen vom Bundesgerichtshof für unwirksam erachtet werden, auch z.B. die Regelung im Mietvertrag des Grundeigentumverlages Berlin, die für den Verjährungsbeginn der vermieterseitigen Ansprüche auf die Rückgabe der Mietsache abstellt. Letztlich ging der Bundesgerichtshof nämlich davon aus, dass schon die Verlängerung der Verjährungsfristen auf 12 Monate dem gesetzgeberischen Anliegen nach einer möglichst raschen Klärung der gegenseitigen Ansprüche nicht zu vereinbaren und daher zur Unwirksamkeit der Klausel führen würde.

(Urteil des BGH vom 08.11.17, VIII ZR 13/17 in GE 2018, 1545)

Leben in einer Mietwohnung zwei Mieter, die durch Ehe oder eine nichteheliche Lebensgemeinschaft verbunden sind, so ist für den Fall des Todes geklärt, dass der überlebende Mieter das Mietverhältnis nach Tod des anderen alleine fortsetzt, § 563 Abs. 1 BGB.

Trennen sich zwei Mieter und zieht einer aus der gemeinsamen Wohnung aus, so haftet er trotzdem für alle Ansprüche des Vermieters, oft noch viele Jahre und Jahrzehnte lang. Wird der in der Wohnung verbleibende Mieter zahlungsunfähig, so können erhebliche Forderungen entstehen, wovon der ausziehende Mieter häufig erst zu spät Kenntnis erlangt.


Die Trennung von Ehegatten:

Sind beide Mieter durch die Ehe verbunden, so steht den Mietern im Falle der Ehescheidung das Recht zu, selbst zu entscheiden, welcher der beiden Mieter das Mietverhältnis fortsetzt, § 1568 a BGB.

Besteht zwischen den Ehegatten Streit, so entscheidet das Familiengericht über die Zuweisung der Wohnung. Sind sich die Ehegatten einig, so können sie im Zusammenhang mit der Ehescheidung durch übereinstimmende Erklärung gegenüber dem Vermieter einseitig bestimmen, welcher Mieter das Mietverhältnis fortsetzen und welcher Mieter ausscheiden soll. Eine entsprechende Änderung der Mietvertragsparteien tritt allerdings nur dann ein, wenn die Ehescheidung rechtskräftig wird und die Erklärung innerhalb eines Jahres nach Rechtskraft dem Vermieter zugeht.

Möglich ist, dass durch die gerichtliche Zuweisung oder die Erklärung auch der Ehegatte das Mietverhältnis allein fortsetzt, der bisher gar nicht Mieter war.

Dem Vermieter steht ein Sonderkündigungsrecht zu, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund wird bejaht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der in der Wohnung verbleibende Ehepartner den Hausfrieden stört oder die Mietsache beschädigen wird, wenn eine persönliche Feindschaft im Verhältnis zum Vermieter besteht oder im Falle eines anstößigen Lebenswandels. Dieses Sonderkündigungsrecht des Vermieters hat allerdings kaum praktische Relevanz.


Die Trennung von Lebenspartnern:

Sind die in der Wohnung lebenden Mieter keine Ehegatten, sondern bilden eine Wohngemeinschaft oder eine nichteheliche Lebensgemeinschaft, so wird der Mietvertrag zunächst mit beiden Mietern fortgesetzt, wenn einer aus der Wohnung auszieht. Der verbleibende Mieter wird häufig nach § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Untermietgenehmigung haben. Wird eine solche grundlos vom Vermieter verweigert, macht sich der Vermieter schadenersatzpflichtig (der Schaden besteht im entgangenen Untermietzins, BGH Urteil vom 11.06.14, GE 2014, 998).

Auch der ausziehende Mieter haftet allerdings auf die volle Miete. Beide Mieter haften gesamtschuldnerisch nach § 426 Abs. 1 BGB.

In der Praxis sollte der ausziehende Mieter versuchen, seine Haftung aus dem Mietvertrag zu beenden. Da er einseitig nicht kündigen kann, wird regelmäßig beim Vermieter nachgefragt, ob der Vermieter einer Entlassung eines Mieters aus dem Mietverhältnis zustimmt.

Stimmt der Vermieter zu und sind sich auch beide Mieter einig, so kann durch dreiseitige Vereinbarung eine Entlassung eines Mieters aus dem Vertrag erfolgen. Der Vermieter wird eine solche Vereinbarung allerdings häufig ablehnen, da er sonst einen von zwei Schuldnern verliert.


Viele Mieter wissen nicht, dass sie auch eine Kündigung des Mietverhältnisses insgesamt erzwingen können. So haben sie auch ohne Mitwirkung des Vermieters die Möglichkeit, ihre Haftung wegen Mietforderungen zu beenden.

Das Rechtsverhältnis, welches zwischen zwei Mietern durch den gemeinschaftlichen Abschluss des Mietvertrages entsteht, kann als Gesellschaft bürgerlichen Rechts gemäß §§ 705 ff. BGB oder als Gemeinschaft gemäß §§ 741 ff. BGB eingeordnet werden. Während die Gemeinschaft eine Interessensgemeinschaft ohne konkreten Zweck darstellt, ist Wesensvoraussetzung der GbR die Verfolgung eines gemeinschaftlichen Zwecks. Der Zweck der gemeinschaftlichen Anmietung einer Wohnung liegt in deren gemeinschaftlicher Nutzung und in der Verwirklichung des Zusammenlebens (LG München, 25.09.91, WuM 1993, 611). Der Leitsatz der Entscheidung lautet:

"Nach Beendigung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft kann ein Partner von dem anderen die Zustimmung zur Kündigung des gemeinschaftlichen Mietvertrages über die Wohnung verlangen."

Im gleichen Sinne entschied das Landgericht Köln mit Urteil vom 16.03.93:

"Der Mieter einer aus zwei Personen bestehenden Wohngemeinschaft kann die Zustimmung des anderen Wohnungsgemeinschafters zu der Kündigung des Mietvertrages verlangen. Der Auszug aus der gemeinsamen Wohnung ist regelmäßig eine konkludente Aufkündigung der eine BGB-Gesellschaft bildenden Wohngemeinschaft."

(WuM 1993, 613 mit Bezugnahme auf das Kammergericht Urteil vom 09.03.82, 14 U 2355/81 in NJW 1982, 1886, ebenso LG Berlin, ZK 63, Urteil vom 19.02.02, GE 2002, 738)

Schließlich entschied auch der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 16.03.05:

"Haben mehrere Mieter als Partner einer Lebens- oder Wohngemeinschaft gemeinsam eine Wohnung gemietet und zieht einer der Mieter aus, so wird diesem in der obergerichtlichen Rechtsprechung mit Recht ein Anspruch gegen den anderen Mieter eingeräumt, an der - für eine Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich erforderlichen - gemeinsamen Kündigung mitzuwirken, sofern nicht berechtigte Interessen des anderen Mieters dem entgegenstehen." (GE 2005, 610)

Der Lebenspartner der aus einer Wohnung auszieht, sollte folglich eine Entlassung aus dem Mietvertrages anstreben. Lehnt der Vermieter eine dreiseitige Vereinbarung ab, sollte er den anderen Lebenspartner zu einer gemeinschaftlichen Kündigung zwingen.



Mit Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14 (GE 2016, 49), hat der Bundesgerichtshof die Frage, ob bei einer Mieterhöhung die tatsächliche oder die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche zu berücksichtigen ist, neu entschieden. Grundsätzlich bleibt der Bundesgerichtshof bei der Auffassung, dass im Grundsatz die Angabe zur Wohnfläche im Mietvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt. Dies hat zur Folge, dass z. B. bei Mieterhöhungen nach Modernisierung oder bei Betriebskostenabrechnungen die im Mietvertrag angegebene Fläche und nicht die tatsächliche Wohnfläche maßgebend ist. Lediglich dann, wenn zwischen der tatsächlichen und der im Mietvertrag vereinbarten Fläche eine Differenz von mehr als 10 % besteht, kommt es auf die tatsächliche Wohnfläche an.

Auf die tatsächliche Wohnfläche kommt es auch dann an, wenn die Regelung im Mietvertrag ausdrücklich keine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt. Der Bundesgerichtshof hat dies für den Fall entschieden, dass im Mietvertrag geregelt ist: "Die Größe der Wohnung beträgt ca. ... . Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume." (Regelung aus dem Wohnraummietvertrag des Grundeigentumsverlages Fassung 6/2010)


Die dargestellte rechtliche Konstruktion soll nun für Mieterhöhungen nach § 558 BGB keine Anwendung mehr finden. Bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) kommt es also zukünftig, unabhängig von der Gestaltung des Mietvertrages, auf die tatsächliche Wohnfläche an.

Insbesondere bei älteren Mietverträgen und bei Altbauwohnungen zeigt die Erfahrung, dass die tatsächliche Fläche größer ist als die im Mietvertrag ausgewiesene Fläche. Insoweit ist es angezeigt, bei Mieterhöhungen grundsätzlich die tatsächliche Wohnfläche zu überprüfen und zu Grunde zu legen.

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