Aktuelle Rechtsprechung
Aktuelle Rechtssprechung zum Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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Im September 2018 wurde vom Bundeskabinett das sog. Mietrechtsanpassungsgesetz beschlossen. Das Gesetz tritt am 01.01.19 in Kraft.
In § 556g BGB wird ein Absatz 1 a) eingefügt, wonach der Vermieter verpflichtet ist, den Mieter über die Vormiete zu informieren. Die Auskunft muss vor Vertragsabschluss erfolgen ohne dafür personenidentifizierende Daten zu verwenden.
Unterbleibt die Auskunft, so kann sich der Vermieter im Rahmen einer Auseinandersetzung über die rechtlich zulässige Höchstmiete nicht darauf berufen, dass vor der Vermietung Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. (§ 556 e Abs. 2 BGB und § 556 f Abs. 2 BGB) Die rechtlich zulässige Höchstmiete wird dann ermittelt, indem die ortsübliche Miete um 10 % erhöht wird.
Die Verpflichtung des Mieters, die rechtlich zulässige Miete zu rügen, entfällt.
Ferner sollen zukünftig in Gebieten mit angespanntem Wohnraum die Modernisierungskosten gekappt werden. Zunächst darf der Vermieter nicht mehr 11 % der Baukosten, sondern nur noch 8 % der Baukosten auf den Mieter umlegen.
Darüber hinaus werden die Modernisierungskosten der Höhe nach gekappt. In einem 6-Jahreszeitraum dürfen die Modernisierungskosten maximal 3,00 €/m² Wohnfläche betragen. Liegt die Miete vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahme unter 7,00 €/m² Wohnfläche erfolgt sogar eine Kappung auf 2,00 €/m² Wohnfläche innerhalb von 6 Jahren.
Ferner wird ein vereinfachtes Modernisierungsverfahren eingeführt für das sich ein Vermieter entscheiden kann. In diesem Verfahren werden Kosten für ersparte Instandhaltungsmaßnahmen, die sog. fiktiven Instandhaltungskosten, pauschalisiert und in Höhe von 30 % vom Modernisierungsanteil abgezogen. Vorteilhaft für den Vermieter ist bei diesem vereinfachten Verfahren, dass sich der Mieter nicht auf das Vorliegen einer finanziellen Härte berufen kann. Der Vermieter kann allerdings dieses vereinfachte Verfahren nur wählen, wenn die Modernisierungskosten insgesamt 10.000,00 €/Wohnung nicht übersteigen. Macht der Vermieter von dem Verfahren Gebrauch, dürfen in einem 5-Jahreszeitraum keine weiteren Modernisierungsmaßnahmen mehr durchgeführt werden.
Ferner will der Gesetzgeber verhindern, dass durch Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen die Mieter veranlasst werden, die Mietverhältnisse aufzulösen. Es ist daher geplant, das "Herausmodernisieren" zukünftig als Ordnungswidrigkeit zu ahnden. Ferner soll es eine Pflichtverletzung des Vermieters darstellen, wenn Modernisierungsmaßnahmen ankündigt und nicht innerhalb eines Jahres ausgeführt werden. Dies kann zu Schadenersatzansprüchen führen.
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Die tatsächliche Wohnfläche ist maßgebend.
Die Wohnfläche spielt im Mietvertragsverhältnis an drei Stellen eine wesentliche Rolle, bei den Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Miete gemäß § 558 BGB, bei Mieterhöhungen nach Modernisierung gemäß § 559 BGB und bei der Abrechnung der Betriebskosten. Im Zeitraum von 2006 bis 2015 hat der Bundesgerichtshof mehrfach entschieden, dass bei den oben genannten Mieterhöhungen und der Abrechnung der Betriebskosten auf die im Mietvertrag angegebene Fläche abzustellen ist, da dies eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellen würde. Dies sollte jedenfalls dann gelten, wenn zwischen der tatsächlichen Wohnfläche und der vereinbarten Wohnfläche eine Differenz lag, die 10 % nicht überstieg.
Bereits mit Urteil vom 18.11.15 (VIII ZR 266/14, GE 2016, 49) hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung erneut geändert und entschieden, dass bei Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel auf die tatsächliche Wohnfläche abzustellen sei.
Mit der jüngsten Entscheidung vom 30.05.18 (BGH VIII ZR 220/17, GE 2018, 856) hat der Bundesgerichtshof nunmehr entschieden, dass auch bei der Abrechnung der Betriebskosten grundsätzlich auf die tatsächliche Wohnfläche abgestellt werden müsse. Auf eine abweichende Vereinbarung im Mietvertrag kommt es dementsprechend auch bei der Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten nicht mehr an.
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Ist bei einem Wohnraummietverhältnis der Mieter verstorben, so sind grundsätzlich zwei verschiedene Fallkonstellationen denkbar.
Zum einen ist es möglich, dass ein so genannter Berechtigter im Sinne des § 563 BGB zum Zeitpunkt des Todes des Hauptmieters mit in der Wohnung lebte. In Betracht kommen hier Ehegatten, Kinder oder Lebenspartner, die zusammen mit dem nunmehr verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten.
Führte zum Zeitpunkt des Todes des Hauptmieters keiner der oben genannten Berechtigten einen gemeinsamen Haushalt mit dem nunmehr verstorbenen Mieter, so treten die Erben in das Mietverhältnis ein und diese wie auch der Vermieter können mit einer Frist von einem Monat außerordentlich kündigen, § 564 BGB.
Häufig ist dem Vermieter allerdings gar nicht bekannt, wer Erbe ist. Um die Erben zu ermitteln, ist es möglich, beim Nachlassgericht anzufragen. Können durch das Nachlassgericht keine Erben ermittelt werden oder erfolgt keine zeitnahe Antwort, so ist nunmehr zu empfehlen, eine Nachlasspflegschaft zu beantragen.
Mit Beschluss vom 02.08.17 hat das Kammergericht entschieden, dass das Nachlassgericht verpflichtet ist, auf Antrag gemäß § 1961 BGB auch dann einen Nachlasspfleger zu bestellen, wenn der Nachlass offensichtlich mittellos.
Der Nachlasspfleger muss dann von der Staatskasse bezahlt werden. Wird ein Nachlasspfleger bestellt, kann diesem gegenüber gekündigt werden und der Nachlasspfleger ist verpflichtet, die Mietsache zu räumen und geräumt herauszugeben. Kommt er dem nicht nach, kann direkt gegen den Nachlasspfleger Räumungsklage erhoben werden.
(Beschluss des Kammergerichtes vom 02.08.17, Az.: 19 W 102/17, GE 2017, 1347)
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Bei Gewerbemietverträgen, die für längere Zeit als ein Jahr fest abgeschlossen werden, müssen alle wesentlichen Vertragsinhalte der Schriftform entsprechen. Gibt es mündliche Abreden, so liegt ein Verstoß gegen § 550 BGB vor, mit der Folge, dass jede Vertragspartei das Vertragsverhältnis fristlos kündigen kann.
In der Vergangenheit wurden, um die Risiken bei Schriftformverstößen zu mindern, häufig so genannte Schriftformheilungsklauseln in den Gewerbemietverträgen aufgenommen, die die Mietvertragsparteien verpflichteten, sich nicht auf Schriftformfehlern zu berufen und allein deswegen das Mietverhältnis zu kündigen.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass § 550 BGB zwingendes Recht darstellt und eine Einschränkung des Kündigungsrechtes wegen Schriftformmängeln nicht in Betracht kommt.
(BGH vom 27.09.17, XII ZR 114/16 in GE 2017, 1397)
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In vielen Mietverträgen über Wohn- und Gewerberaum werden die Verjährungsfristen für Vermieter und mieterseitige Ansprüche von sechs auf zwölf Monate verlängert. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass diese Allgemeinen Vertragsbestimmungen unwirksam sind, da sie mit dem Gesetzeszweck - der schnellen Regulierung von gegenseitigen Ansprüchen nach Vertragsende - zuwiderlaufen.
Die vom Bundesgerichtshof zu beurteilende Klausel hatte folgenden Wortlaut: "Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme in eine Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses."
Die Regelung wich in zwei Punkten von der gesetzlichen Regelung ab. Zum einen wird die Frist von sechs Monaten auf zwölf Monate verlängert. Zum anderen sollte die Verjährung der vermieterseitigen Ansprüche mit dem Vertragsende beginnen und nicht mit der Rückgabe der Mietsache. So ist es allerdings in § 548 Abs. 1 BGB bestimmt.
Nach der Lektüre des Bundesgerichtshofes ist davon auszugehen, dass alle Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen über die Verlängerung von Verjährungsfristen vom Bundesgerichtshof für unwirksam erachtet werden, auch z.B. die Regelung im Mietvertrag des Grundeigentumverlages Berlin, die für den Verjährungsbeginn der vermieterseitigen Ansprüche auf die Rückgabe der Mietsache abstellt. Letztlich ging der Bundesgerichtshof nämlich davon aus, dass schon die Verlängerung der Verjährungsfristen auf 12 Monate dem gesetzgeberischen Anliegen nach einer möglichst raschen Klärung der gegenseitigen Ansprüche nicht zu vereinbaren und daher zur Unwirksamkeit der Klausel führen würde.
(Urteil des BGH vom 08.11.17, VIII ZR 13/17 in GE 2018, 1545)